事件
公司发布2019 年前三季度业绩公告，实现营业收入1117.9 亿元，同比增长17.8%；实现归母净利润128.3 亿元，同比增长34.1%。
核心观点
业绩增速快于营收增速，盈利能力提升，回款加快。公司前三季度营收、业绩分别同比增长17.8%、34.1%，毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%，较去年同期分别增长3.2 和1.5 个百分点。截至2019Q3，公司实现销售回款3098 亿元，回款率为89.3%，较去年同期提升3.6 个百分点。公司资产负债率为79.6%，扣除预收款的资产负债率为40.4%，负债结构合理。
销售金额稳健增长，三季度积极补充优质土储。公司1~9 月实现销售金额3467.7 亿元，同比增长14.2%，其中一二线城市销售金额占比75%；实现销售面积2293.8 万方，同比增长13.3%；销售均价15118 元/平，同比增长0.8%。公司2019 年前三季度累计土地投资金额996.0 亿元，其中一二线城市拿地金额占比76%，与公司在一二线城市销售金额占比一致。拿地面积1493.0 万方，平均楼面价为6671 元/平方米，新增项目84 个，投资强度为28.7%，较2019H1 提升7.7 个百分点，公司在三季度把握窗口期积极拿地。
各项业务有序发展，保利物业分拆上市工作稳步推进。其中保利投资顾问加大与外部开发商的合作，累计覆盖城市超过210 个。商业管理业务以轻资产模式继续推动管理输出，新拓展14 个购物中心、酒店和公寓项目。物业管理业务方面，公司于9 月17 日收到证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》，上市进程稳步推进。
财务预测与投资建议
维持买入评级，目标价16.72 元（原目标价16.80 元）。我们预测公司2019-2021 年的EPS 为2.09/2.60/3.16 元。可比公司2019 年估值为8X，给予公司2019 年PE 倍数8X，对应目标价16.72 元。
风险提示
房地产市场销售大幅低于预期。
利率上升超预期。