事项：
公司公布2019 年三季报，前三季度实现营业收入1118.3 亿元，同比增长17.8%，净利润128.3 亿元，同比增长34.1%，实现EPS1.08 元，符合预期。
平安观点：
业绩靓丽，预收充足：公司期内实现营业收入1118.3 亿元，同比增长17.8%；归母净利润128.3 亿元，同比增长34.1%。归母净利润增速高于营收增速主要因：1）受结算产品及区域结构影响，毛利率同比提升3.2个百分点至35.9%；2）结转项目权益比例提高，少数股东损益占比同比下降2 个百分点至26.9%；3）公允价值变动收益同比增长5 亿元。期内实现竣工面积1723 万平米，同比增长46.9%，完成全年计划的62.7%。由于销售金额远超结算收入，期末预收款较期初增长27.7%至3829.3 亿元，为后续业绩增长奠定基础。
销售延续增长，新开工计划完成度较高：2019 年前三季度公司实现销售面积2293.8 万平米，同比增长13.3%；实现销售金额3467.7 亿元，同比增长14.2%，市占率较2018 年提升0.4 个百分点至3.1%。其中一二线销售金额占比达75%；销售均价15118 元/平米，较2018 年全年上升3.3%。期内实现新开工面积3675 万平米，同比增长11.5%，已完成全年计划的81.7%；期末在建面积1.2 亿平米，同比增长42.7%。较高在建增速为后续提供充足可售货源，奠定销售增长基础。
拿地节奏稳中有降，物业分拆上市在即：期内公司新拓展项目84 个，新增建面1493 万平米、总地价996 亿元，同比下降39.2%、39.1%，为同期销售面积（金额）的65.1%、28.7%，较2018 年分别下降47.6 个、18.9个百分点。平均楼面地价6671 元/平米，较2018 全年增长7.8%，为同期销售均价的44.1%，较2018 年上升1.9 个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦核心一二线城市，期内对应区域拓展金额占达76%。期末在建拟建项目666 个，总建面2.5 亿平米，为公司持续快速发展奠定坚实基础。期内保利物业分拆上市稳步推进，9 月已收到证监会批复；商业管理新拓展购物中心、酒店及公寓项目14 个，以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。
负债结构合理，短期偿债压力无虞：期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升1.7 个、下降2.2 个百分点至82.3%、40.4%，低于行业平均水平。公司抢抓销售回款，前三季度实现销售回笼3098 亿元，回笼率89.3%，同比提升3.6 个百分点。在手现金1125.7 亿元，为一年内到期长短期负债的223.5%，短期偿债压力无虞。
投资建议：维持此前预测，期内公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计2019-2021 年EPS分别为2.05 元、2.50 元、3.00 元，当前股价对应PE 分别为7.6 倍、6.2 倍、5.2 倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：1）当前楼市整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压，带来公司部分三四线项目减值风险；2）受楼市火爆影响2016 年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险；3）近期行业资金面调控从紧，而楼市销售难度明显加大，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。