战略扩张，革故鼎新，铸就央企地产龙头。2016 至今，保利地产整合提速，加大投资力度，公司又开始了新一轮增城市、扩规模、补土储，销售规模快速扩张。
核心六大优势助力规模持续扩张：城市布局、土储充沛、融资低位、效率领先、管理经验丰富、激励到位。1）城市布局兼顾一二线和都市圈强三线，攻守兼备，未来持续深耕有潜力。2）拿地积极，土储充沛，满足公司2-3 年开发需求。3)央企融资优势显著，杠杆和融资成本之间取得很好平衡。4）跑冒滴漏少，费用管控卓有成效。5）管理团队经验丰富，有冲劲，品牌意识强。6）激励：股权激励、跟投出台，上下一心促成长。
保利物业上市进程中。保利地产已经公告全资子公司保利物业境外（H股）首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。如果顺利上市，我们相信借助资本市场力量，将助力保利物业加速发展。截至19 年4 月，保利物业合约面积3.71 亿平米，在管面积1.98 亿平米，未来1-2 年内公司合约项目有望转化为在管项目，同时平均物管费也在稳步提升，保利物业未来物管收入有望受益于量价齐升逻辑，增量可观。
强者恒强，预计行业龙头市占率将稳步提升。截止18 年，TOP100 房企已经占据67%的市场份额。保利地产市占率也在稳步提升。18 年公司销售金额市占率继续提升0.4 个百分点至2.7%，在行业规模平稳、集中度持续提升背景下，我们预计保利将凭借融资、土地、布局等方面优势，持续提升市占率。
投资建议：保利地产近年来投资积极，土地储备充沛，为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群，坚持城市深耕和城市扩张并举，产品定位精准；管理团队经验丰富，有冲劲，品牌意识强，公司激励到位，上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景，能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本，进一步提升竞争力。从PE-band看，当前对应2019 年估值处在近10 年27%的分位数水平，估值较低；我们预计2019-2021 年EPS 分别为2.09、2.62、3.14 元，对应PE 分别为7.36、5.87、4.90 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期