投资要点
事件：10月25日晚，保利地产发布2019 年三季度报告。前三季度，公司实现营业收入1117.94 亿元，同比增长17.77%；实现归母净利润128.33 亿元，同比增长34.08%。2019 年第三季度，公司实现营业收入406.73 亿元，同比增长14.87%；实现归母净利润28.78 亿元，同比降低6.45%。前三季度综合毛利率为35.89%，较2018 年末提升3.39 个百分点。
点评：融资优势明显。这是长期优势、是长期趋势。1）2019 年上半年，公司综合融资成本仅为4.99%，远低于行业平均；2）信贷结构合理，2018 年末，有息负债中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，信托等其他贷款占比极低。
主要布局一二线。我们认为一二线基本面位于长期向上起点，公司坚持深耕一二线。截至2019 年第三季度，公司拥有在建面积17118 万方、待开发面积7654万方；待开发面积中，一二线城市超过60%。2019 年前三季度，一二线城市拓展金额占比为76%。
三季度加大拿地力度。2019 年前三季度，公司拿地金额996 亿，拿地金额占销售金额的比重为29%；其中，第三季度拿地金额为463 亿元，单季度拿地金额占销售金额比重为49.2%。
销售增长稳健。2019 年1-9 月，公司实现签约金额3467.73 亿元，同比增长14.20%；实现签约面积2293.78 万平方米，同比增长13.29%；销售均价1.51万元/平方米，同比增长0.8%。
投资建议：保利地产融资优势明显，土储主要布局一二线，长期看好公司的投资价值。我们预计2019-2020 年公司EPS 为1.99 元、2.39 元，以2019 年10月25 日收盘价计算，对应PE 分别为7.8 倍、6.5 倍，维持“买入”评级。
风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格。