营收稳健有质量增长。2019Q1-3 公司营业收入643.2 亿元，同比增长42.5%，归母净利润97.5 亿元，同比增长23.7%。费用方面，公司三项费用（销售费用、管理费、财务费）约65 亿元，同比下降11%，降费增效效果显著。利润率方面，公司2019Q1-3 整体毛利率达到40.4%，同比2018Q1-3 下滑4.97个百分点，2019Q1-3 整体净利率为15.2%，同比2018Q1-3 下滑2.3 个百分点，ROE 约为25.19%，同比增加6.19 个百分点。
融资通畅，经营回款效率改善。截止2019Q3 公司总资产4453 亿元，较2018年末增长8.69%，归母净资产约477 亿元，同比增长8.88%。公司预收账款1350 亿元，我们预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来的经营业绩。从公司现金流量表来看，2019Q1-3 公司累计销售商品、提供劳务收到的现金约631 亿元，同比增长19%，2019Q3 单季度现金回款约234 亿元，同比增长45%。截止2019Q3 公司总资产负债率约为84.9%，较2018 年末下降1.7 个百分点，剔除预收账款负债率78.4%，较2018 年末下降1.5 个百分点。2019Q1-3 公司筹资活动现金流入约939 亿元，同比增长66%。总体来看，我们认为公司稳步降低杠杆，融资渠道保持通畅，经营回款效率不断改善。
销售回暖，异地拓展成果持续显现。2019Q3 公司销售额约361 亿元，同比增长33%，销售面积360 万平，同比增长44%。截止2019Q3 公司前三季度累计销售额1006.45 亿元，同比下滑6.56%，销售面积911 万平，同比下滑5.29%。从销售分布上来看，公司2019Q1-3 销售面积中环京地区销售面积占比约为38%，非环京地区销售面积占比约为62%，异地拓展销售逐渐显成效。公司2019Q1-3 房地产销售结转面积占比环京约73%，非环京约27%，销售和结转地域分布仍有差异，随着后续非环京地区销售进入结转期，我们认为结转结构会逐步调整，未来业绩释放仍然可期。
持续探索和深入与平安合作。2019 年8 月公司与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作：公司以53.87 亿元向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及债权，平安人寿委托子公司代建物业并将对物业提供后续物业管理服务。我们认为这不仅标志着公司开始在商办及相关业务积极探索，同时也表现出公司与平安持续展开资源优势互补的深入合作。
投资建议：“优于大市”。我们预测公司2019 年EPS 约为4.93 元，给予公司2019 年8-10 倍PE 估值，对应市值约为1185-1482 亿元，对应合理价值区间为39.46-49.33 元，对应2019 年的PEG 为0.28-0.35。风险提示：产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。