3Q19 业绩同比+24%，平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增
3Q19 公司实现营业收入643.2 亿元，同比增长42.5%；地产结算面积432.3 万方，同比增长40.3%，其中外埠占比 27%；归母净利润97.5 亿元，同比增长23.7%；扣非归母净利润97.0 亿元，同比增长34.8%；基本每股收益3.18 元，同比增长25.2%；销售毛利率和归母净利率分别为40.4%和15.2%，分别同比下降5.0pct 和2.3pct；三项费用率合计10.2%，同比下降6.2pct，主要由于管理费率下降5.0pct。2019Q3 末预收账款达1,350 亿元，同比下降11.5%，覆盖18 年房地产结算收入的2.6 倍，远高于行业平均。此外，平安入股业绩承诺与公司股权激励一致，即18-20 年业绩分别不低于114.2 亿、144.9 亿和180.0 亿，对应19 年和20 年业绩增速分别为23%和24%。
3Q19 销售额千亿、同比-7%，其中三季度销售额大幅回升、同比+33%
3Q19 公司实现销售额1,006.5 亿元，同比-6.6%；其中Q3 单季度销售额361.1 亿元，同比+32.8%，主要由于外埠销售逐步发力。3Q19 销售面积911 万方，同比-5.3%；其中外埠占比62.4%，同比+16.3pct，并且环南京、杭州、郑州分别占比12%、8%和26%，较19H1 分别-3pct、-1pct 和+2pct；Q3 外埠销售面积占比59.9%，同比+12.7pct。3Q 19销售均价1.1 万元，同比-1.3%。Q3 拿地继续加速，前三季度拿地金额293 亿元，同比+225.7%，其中Q3 拿地金额170 亿元；拿地额/销售额29%；拿地面积同比+ 71.9%，是2018 全年拿地面积的1.35 倍。公司截至18 年末持有待开发+在建未售土储1,398 万方；预计19 年新开工面积1,198 万方，较上年计划同比-39.8%；施工面积4,219 万方，较上年计划同比-3.1%；竣工面积1,037 万方，较上年计划同比+2.6%。
深耕都市圈、产业新城项目持续拓展，吴向东加盟、商办业务逐步落地
公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局，7 月取得湖南衡阳汽车产业新城PPP 项目。并且，吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展。8 月与平安人寿开展不动产项目合作，为平安人寿代建物业并提供运营管理服务； 9 月公司以116亿元获得武汉武昌滨江CBD 核心区2 宗地块，拿地均价仅1 万元/平，业态包括住宅、商服等，有助于公司开拓商业办公及相关业务、盘活存量资产。
回款改善，负债率上行，携手平安、融资渠道畅通
3Q19 公司销售商品提供劳务收到的现金为631 亿元，同比+19%，其中Q3 回款同比+45%；回款率（表内销售回款/全口径销售）为63%，同比+14pct。19Q3 末公司资产负债率和净负债率分别为84.9%和202.8%，同比分别+0.5pct 和+77.8pct，负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。3Q19 末公司有息负债余额1,780 亿元，同比+54%。并且，3Q19 末公司筹资现金流入939 亿元，同比+66%；预计随着公司与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。
投资建议：业绩稳增，回款改善，拿地加速，维持“强推”评级
华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，依托领先的PPP 市场化运作机制，在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇，具有良好的政府关系及增量拿地能力。3Q19 公司外埠销售占比继续提升、拿地加速，同时平安2 月增持、目前持股25.25%，充分表明对公司业务模式和价值的认可，同时也将提升公司融资能力，并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。我们维持公司2019-21 年每股收益预测为4.83、6.00 和7.31 元，对应19/20PE 仅5.8/4.7 倍，18A、19E 股息率分别达4.3%和6.0%，维持目标价33.8 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产行业政策收紧，公司资金情况不及预期。