核心观点
公司拿地较之去年更加谨慎，从而预留了更多可能把握未来拿地机会。公司工程投入加大，可销售资源十分丰富，也为2020 年销售的继续增长奠定了基础。
公司前三季度实现收入1117.9 亿元，归母净利润128.3 亿元，分别同比增长17.8%和34.1%，符合预期。公司利润增速快于收入增速，主因是公司结算历史高毛利资源。
拿地审慎，预留相机抉择可能。公司前三季度实现销售金额3468 亿元，销售面积2294 万平，实现拓展金额996 亿元，拓展计容面积1493 万平米。前三季度，公司拓展金额占销售金额比例只有29%，而17 和18 年同期分别达到75%和54%。拓展面积只相当于销售面积65%，而17 和18 年同期分别为197%和121%。由于公司储备丰富（在建拟建面积24772 平米），公司得以选择少量拿地。展望未来，视土地市场演变，公司既可以逢低拿地，也可以继续去库存，进退自如。我们认为，2019 年四季度起土地市场可能存在拿地机会。
工程投入加大，货值充盈。前三季度公司在建面积达到11852 万平米，同比增长28.2%。在建/待开发比例达到155%，较之2018 年底114%快速上升（但仍低于万科的这一比值）。这种投入加大，甚至也导致公司在拿地不多，销售旺盛情况下，单季经营性现金流小幅净流出。公司净负债率还比中报略有提升，达到82%。不过，工程投入和拿地投入本质不同，这意味着公司未来可销售资源增长潜力很大，销售合同金额有望维持较高增速。
聚焦一二线，但不放弃城市拓展。公司在一二线城市的拓展金额占比76%。这使得公司销售去化确定性较强，回款较好。公司前三季度不仅实现了销售额增长跑赢行业，资金回笼率也较之2018 年同期提升3.62 个百分点，达到89.34%。
但公司也没有放弃增量市场的拓展，布局城市从2017 年底的92 个增长到2019年三季度末的108 个。公司适当增加城市数量，有利于提供新的区域岗位，激发团队的热情。
两翼二次创业，新业务冉冉升起。保利投顾和业界龙头合富合作，覆盖城市210个；保利商业继续轻资产模式输出管理和品牌。我们相信，公司新业务有望成为未来公司市值的重要构成部分。
风险因素：公司报表盈利能力下降的风险。
投资建议：我们认为，公司针对未来行业可能的不确定性，预留了必要的资金储备。两翼业务也发展态势良好。我们维持公司EPS 预测2.04/2.65/3.18 元，我们结合绝对和相对估值法，维持公司18.41 元/股的目标价和“ 买入”的投资评级。