事件描述
公司发布2019 年第三季度报告，前3 季度公司实现营业收入643.18 亿元，同比增长42.48%；归母净利润97.46 亿元，同比增长23.71%。
事件评论
房开项目结算高增推升公司盈利，高预收保证远期业绩。2019 年前3 季度公司实现营业收入643.18 亿元，同增42.48%（中报增速为10.74%）；归母净利润97.46 亿元，同增23.71%。公司3 季度营收增速大幅提升主因公司房开项目单季结算面积同比高增217.58%至193.34 万平。高预收款项保障公司远期业绩，截至2019 年3 季度末公司预收款项1350.20 亿元，为2018年全年营收的1.61 倍，预计在未来两到三年逐步结转为公司业绩。
3 季度销售明显提升，园区结算有所回落。公司前3 季度实现销售额1006.45亿元，同降6.56%，降幅较上半年收窄13.81 个百分点，其中单3 季度销售额同增32.76%至361.14 亿元。分明细来看，公司3 季度销售额改善主因地产销售回暖。公司3 季度地产销售面积同增44.29%至359.95 万平（Q2 增速为-36.57%），环增47.13%；销售金额同增47.18%至306.39 亿元（Q2增速为-18.23%），环增24.82%。3 季度销售明显回暖或因公司加大推盘力度，以及非环京地区贡献提升。产业园区方面，3 季度公司产业园区结算收入同降16.73%至46.63 亿元（Q2 增速为64.51%），或与园区结算节奏有关。
公司拿地行为积极，较好销售回款下债务负担减轻。公司拿地积极，年初至今累计拿地347.87 万平，为上年全年拿地值的1.35 倍，总耗资292.56 亿元。公司9 月于武汉斥资116.25 亿元取得两幅土地，总规划计容面积117.29万平，此项目归属政府重点规划的滨江CBD 核心区，为公司探索以武汉为核心的华中片区新业务布局打下基础。较好销售回款下，尽管拿地力度加大，公司债务结构仍有优化，净负债率较2019 年中下降22.94pct 至202.85%。
投资建议：销售明显改善，积极补充货值保证长远发展。公司销售明显改善，积极拿地补充货值；异地复制卓有成效，环京外区域贡献占比提升；高预收账款保障长期业绩，债务负担减轻后公司运营更为稳健；积极探索新业务，寻找盈利新增点；与平安深度绑定，在融资与开拓商办领域多有裨益。我们预计公司2019-2021 年EPS 分别为4.98、6.74、9.04 元，对应当前股价PE 分别约为5.6X、4.2X、3.1X，维持“买入”评级。
风险提示： 1. 房地产调控政策或存不确定性；2. 公司异地复制进度或存不确定性。