2019 年前三季度，华夏幸福实现营业收入643.2 亿元，同比增长42.5%；实现归属于上市公司股东的净利润 97.5 亿元，同比增长23.7%；毛利率和净利率分别为40.4%、15.2%，实现ROE 25.2%，同比增长6.2 个百分点；销售回款631.4 亿元，同比增长19.1%，回款率同比增长14 个百分点至63%。考虑到公司可售货值充足，异地复制成效显著，融资渠道畅通，我们调整公司2019-21 年EPS 预测分别为4.95/6.43/8.04 元，对应19 年PE5.8倍，维持买入评级。
支撑评级的要点
营收业绩稳健增长，降费增效成果显著。2019 前三季度公司实现营业收入643.2 亿元，同比增长42.5%，实现归母净利润97.5 亿元，同比增长23.7%。公司毛利率和净利率分别为40.4%、15.2%，实现ROE 25.2%，同比增长6.2 个百分点。截至19 年三季度末公司预收账款1,350.2 亿元，覆盖18 年结算收入的1.6 倍，预计未来2-3 年结转为收入与利润，业绩保障性强。前三季度公司管理费用 6.94%，较去年同期下降 5.0 个百分点；销售费用 1.82%，相较于去年同期下降 1.0 个百分点，经营质量持续提升。
三季度销售回暖，异地复制进程加速。2019 年前三季度公司实现销售额1,004 亿元（根据克而瑞），同比下降8.8%；其中第三季度销售显著回暖，销售面积及金额分别同比增长44.3%及47.2%。同时，公司异地复制成效持续显现，京津冀以外区域的核心业务销售面积占比达到 62.4%，较去年同期提升 16.3 个百分点；其中环郑州地区销售面积占比25.7%，环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极。
回款改善财务优化，融资渠道畅通。2019 年前三季度经营回款631.4 亿元，同比增长19.1%，回款率同比增长14 个百分点至63%；其中Q3 单季度回款同比增长44.9%，回款率65%。回款改善助力财务优化，报告期末，公司资产负债率84.9%，较中期的88.1%下降3.2 个百分点，较去年末86.7%下降1.8 个百分点。2019Q3 公司筹资性现金流入达939 亿元，同比增长66%。筹资性现金流量净额由上年同期的-111.1 亿元，提升至385.5 亿元，公司融资持续向好。根据公司中报，上半年新增融资中84%来自非地产项目，融资结构优化、渠道畅通。
估值
我们调整公司2019-21 年EPS 预测分别为4.95/6.43/8.04 元，对应19 年PE5.8倍，维持买入评级。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑，环京调控政策收紧超预期。