华夏幸福发布2019 年三季报：2019 年1-9 月，公司实现营业收入643.2亿元，同比增长42.48%，实现归母净利润97.5 亿元，同比增长23.71%；基本每股收益实现3.18 元/股，同比增加25.2%。
点评
费用管控见成效，业绩稳健增长。2019 年1-9 月，公司实现营收同比增长42.48%，归母净利润同比增长23.71%；营收增长靓眼主要因公司开发业务结算规模有所提升；业绩增速低于营收增速主要原因是计提土增税增较多，导致税金及附加同比增长112.09%，大幅超过收入增速。公司费用管控卓有成效，前三季度销售费率、管理费用率分别为1.8%、6.9%，同比分别下降1 个百分点、5 个百分点。公司前三季度公司结算综合毛利率达到40.4%，净利率为15.2%，盈利能力仍然维持高位。公司预收款项达到1350.2 亿元，为18 年全年营收的1.6 倍，有效保障未来经营业绩的增长。
京外销售占比持续加大，异地复制表现靓眼。截至2019 年9 月，公司实现销售额1006.45 亿元，同比减少6.56%；销售面积911 万平米，同比减少5.29%；从区域布局看，公司京外项目销售贡献逐渐提升。前三季度京外项目销面占比达62%，较18 年末提升8 个百分点，同比提升16 个百分点；其中环郑州地区销面占比为25.7%，成为继环南京和环杭州区域之后另一大新的异地复制成长点。
合作平安、紧抓回款，现金流改善明显。1）公司回款率改善明显，前三季度公司销售商品及提供劳务产生的现金流达645.69 亿元，占同期销售金额的62.7%，较18 年末提升13.5 个百分点，销售回款率的大幅增长有效改善公司现金流状况；筹资活动现金流入达938.96 亿，同比增长65.6%。2）与平安合作采用资产管理输出的轻资产模式，有效盘活存量资产，优化资产负债结构。此前公司与中国平安人寿开展不动产项目合作，公司向平安人寿转让标的债权，转让金额共计58.3 亿元，同时平安委托公司在项目地块上代建标的物业，并对标的物业提供运营管理服务，此次交易对公司盘活存量资产，优化公司资产负债结构，寻找新的增长点具有重要意义。截至2019 年3 季度末，公司资产负债率84.9%，剔除预收后的资产负债率54.6%，杠杆水平可控。
投资建议：华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力，潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021 年公司EPS 分别为4.84、6.00、7.20 元人民币，对应PE 分别为5.79、4.67、3.89 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。