事件：公司2019 年前三季度实现营业收入1117.9 亿元，同比增长17.77%，实现归母净利润128.3 亿元，同比增长34.08%，实现扣非归母净利润122.59 亿元，同比增长37.21%，实现基本每股收益1.08 元，同比增长32.9%。
业绩大幅增长，毛利率、归母权益比例同比提高公司2019 年前三季度实现营业收入1117.9 亿元，同比增长17.77%，较2018 前三季度增速下降7.88 个百分点。实现归母净利润128.3 亿元，同比增长34.1%，较2018前三季度增速提升18.4 个百分点。2019 前三季度公司结转项目毛利率35.9%，同比2018 前三季度提升3.19 个PCT，实现结转净利率15.7%，同比提升1.49PCT，归母权益比例73.1%，同比提升2.2 个PCT、环比18 年末提升0.8 个PCT。18、19 年公司拿地权益持续提升，预计公司结算权益比例有望保持销售增速略有回落，拿地积极性持续回升、
1）高基数下公司2019 年1-9 月销售增速有所回落，但仍然保持稳定增长：2019年1-9 月，公司实现销售金额3467.73 亿元，同比增速14.2%，略有放缓，实现销售面积2293.78 万方，同比增速13.29%，累计销售均价1.51 万元/平米，维持高位稳定。2） 2019 年1-9 月公司累计新增计容建面1576.76 万方，同比减少35.79%，环比前半年明显提升，地售比0.29，表明公司拿地态度积极性提升年，预计随土地市场溢价率回落，公司拿地积极度或更高。但公司在17 年拿地均价同比上涨21%，或对后续结算毛利率产生影响。
杠杆水平稳中有降，在手现金极其充裕
上半年公司杠杆水平稳中有降，融资优势持续明显。公司资产负债率79.64%，基本保持稳定；净负债率82.3%，环比下降19.2 个百分点，账面有息负债2758.9亿元。强化现金管控，现金短债覆盖倍数高达2.33。截至2019 前三季度公司实现经营性净现金流入92.2 亿元；在手货币资金1125.7 亿元，现金/短债覆盖倍数达到2.33，与2018 年底的2.33 持平。
投资建议：
报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长，主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升，预计全年结算加快、且权益占比有望保持；年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高，在手土地储备充足，足够未来2-3 年发展，且具备资源优势，为未来业绩提供支撑；公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低，财务各项指标优秀，融资优势持续凸显；加之物业板块在港交所IPO进展中，上市后长期看对估值带来提振作用。虽然2017 年公司拿地成本或有提升，但公司结转业绩提速明显，我们预计公司19-20 年归母净利润分别为250.26 亿元/297.21 亿元，对应EPS 分别为2.1 元/2.5 元，对应PE 为7.40X、6.23X。
维持“买入”评级。
风险提示：销售增速不及预期，房屋价格大幅下降，保利物业IPO 进展不及预期