地产业务逐步式微，物业转型明晰：当期业绩下行的主要原因在于：1、当期投资收益较去年同期大幅减少；2、孙公司破产清算，但同时我们也观察到，公司当期的销售管理费用同比降低近40%至3.1 亿元。展望全年，我们预计未来公司地产业务的规模和结算收入将逐步式微，但随着公司物管业务的增长，在管面积的持续上升，公司物管收入占比和增速有望继续保持。
招商物业合并频频提速：公司年内并购招商物业重组事项的进度可谓绿灯连连，高效迅捷。从4 月底公司发布公告，初步确定发行价开始。8 月底，公司发布了董事会预案，并购计划涉资29.9 亿。随后9 月中旬，总体方案随即获得国务院国资委原则同意，19 日，证监会决定对该申请予以受理。最终于10月22 日，合并申请获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会无条件通过。
业绩承诺稳健，未来增长有保障：招商物业在业绩承诺期2019-2021 年扣非后归母净利不低于1.59 亿元、1.89 亿元、2.15亿元；如2020 年度实施完毕，则2020-2022 年扣非后归母净利分别为不低于1.89 亿元、2.15 亿元、2.35 亿元。根据我们的测算，如按19-21 年的业绩承诺方案，则三年业绩增速分别为12.3%、18.9%和13.8%，如按20-22 年的方案，假设19 年业绩以1.59 亿为基数，则三年业绩增速分别为18.9%、13.8%和9.3%。承诺的业绩增速较为稳健，为合并后中航善达的业绩释放奠定了良好基础。
盈利预测与投资评级：我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。预计19-20 年EPS 分别为0.32、0.38 元，维持“买入”评级。