公司物业管理业务持续稳定发展，期待招商物业和中航物业之间的协同效应，期待物业管理央企旗舰扬帆远航。
公司去年有非经常性因素，可比基数很高，今年出现业绩明显下降并不意外。
前三季度公司实现营业收入39.2 亿元，同比下降2.27%，实现归母净利润1.38亿元，同比下降83.35%，但实现扣非归母净利润1.23 亿元，同比增长17.56%。
公司已将衡阳、天津项目托管给招商蛇口。
物管业务稳定增长，持续获取新项目。公司并未披露物业业务的分部数据，但是从公司项目获取看，稳定增长。下半年来，中航物业中标南昌、北京、长沙、成都、天津等多个城市项目，业态涉及政府办公楼、高校、企业总部、写字楼、音乐厅、收费站等多个品类。同时，公司与山东铁路综合开发有限公司、济南铁路房产建设集团有限公司设立合资公司，对其旗下地产、产业开发项目、高铁线站点等提供物业服务。
收购招商物业获证监会通过，央企物管龙头旗舰启航。10 月22 日，公司公告证监会并购重组委公司发行股份收购招商物业事项，获无条件通过。公司物业管理业务与招商物业规模、体量接近，强强联合有望打造央企物管龙头。我们相信，随着公司未来顺利完成整合，公司的股东背景优势和经营优势，将得到进一步体现。
2019 年业绩不宜作为公司价值的判断主要依据。2019 年，即使算上招商物业的备考利润，我们相信也不宜作为公司价值的判断依据。一方面，招商物业在上市前，仍作为成本中心，售后服务中心存在，没有独立运营记录，利润率在业内远低于同行；另一方面，中航物业和招商物业的协同也远未开始，招商局平台对其支持，也没有开始。我们相信，2020 年的成绩，才是评价公司价值的依据。
风险因素：公司新拓展面积规模较大，但是其中一部分公建类业务的盈利能力可能偏弱。
投资建议：我们认为，物业管理行业前景广阔，公司品牌和服务经验具备一定优势。我们维持公司物业管理业务2019/2020/2021 年2.4/6.3/8.4 亿元的归母净利润预测。我们结合PE 和PS 估值，并加上房地产分部的价值，我们维持公司合理目标估值253.7 亿元，即当前目标价格23.92 元/股。公司当前股价19.96元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。