事件：公司三季度实现营业收入39.17 亿元，同比下滑2.27%；净利润1.38 亿元，同比下滑83.35%；扣非后净利润1.23 亿元，同比增加17.56%，主要系开发业务收缩所致。
整体营收略有下降、扣非净利润增长17.56%：公司2019 年上半年实现营业收入25.8 亿元，同比下降7.66%，主要是房地产开发结算减少，开发结算收入4.5 亿元，占公司营业收入的17.48%，同比下降55.70%。三季度单季，公司实现营业收入13.37 亿元，同比增加10.14%，实现归母净利润5353 万元，同比减少92.41%，实现扣非归母净利润4412 万元，同比大幅424.39%。前三季度实现扣非净利润1.23 亿元，同比增加17.56%，预计主要为物业与租金收入。公司前三季度毛利率为19.1%，同比去年同期下滑3.1 个PCT，净利率为3%，去年同期为20%，扣除去年8.7 亿投资收益后，净利率同比下滑1 个PCT，（主要由于上年同期公司转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权、惠东县康宏发展有限公司51%股权确认投资收益共计约8.7 亿元）。参考中报，物业、地产毛利率分别为10%、60%，我们认为毛利率、净利率同比或主要由于物业营收占比继续增加所致。
四费方面，公司销售、管理、财务费率分别较去年同期下滑0.7、0.7、1 个PCT 至1.3%、6.6%、4.5%，主要由于地产业务进一步减少，销售代理、广告费用等有所减少；研发费率同比提升0.1 个PCT 至0.3%，绝对值较去年同期增长51.45%，虽然投入尚少，但是也表明公司物业管理业务持续创新，加快科技应用能力建设，加大对智慧物业π 平台的研发投入。
重组招商物业，背靠蛇口物管面积有望持续快增，根据重组方案，重组成功后公司第一大股东为招商蛇口，公司将持有招商物业100%的股权，招商蛇口将持有公司51%的股权，背靠招商局集团。招商蛇口作为龙头房企之一，销售、获取土地能力优异，仅2019 年招商蛇口预计商品房销售2000 亿元，在华南地区储备丰富，其中包括蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等，近千万平米的优质资源，背靠招商局集团，公司在获取政府、共建项目方面竞争力将得到体现，预计管理面积、管理均价中长期均会有大幅提升空间。根据公司公告，目前二者重组已获证监会核准，尚未收到书面通知。
A 股物业龙头，备考归母净利润预计达6.6 亿：截至6 月，收购完成后中航善达物业管理面积近1.5 亿平，中航善达将成为招商蛇口全资公司，量、质优势有望加持，将成为A 股物业龙头。如若重组成功，19/20/21 年备考营收分别为127.05/149.19/182.61 亿元，备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2 亿元。
投资建议：
公司整体营收因开发业务收缩略有下降，但扣非归母净利润实现正增长。目前重组已获证监会并购重组委无条件通过，如果重组成功，公司有望成为A 股物业龙头，我们预计公司2019-2021 年营业收入分别为74.15 亿元、87 亿元、106.3 亿元，预计实现归母净利润3.5 亿元/4.4 亿元/5.4 亿元，对应EPS 分别为0.52/0.67/0.81 元。维持“买入”评级。
风险提示：房地产周期波动，商业地产运营不及预期，重组进展不及预期