核心观点：
上半年业绩平稳增长，降本增效成果显著。公司披露21 年中报，21 年上半年实现营收47.79 亿元，同比增长24%，归母净利润2.48 亿元，同比增长39%。上半年公司毛利率13.5%，同比下降0.3pct，主要为物管毛利率的回落（20 年疫情补贴基数较高），实际毛利率水平基本稳定。收入增长的同时，四费同比下降4.2%，降本增效成果显著。
物管业务：新签合同额增长21%，以外拓为主。物管方面，21 年上半年收入44.4 亿元，同比增长24%，与20 年下半年收入（44.5 亿）基本持平。报告期新签合同额13.6 亿元，同比增加21%，外拓占比84%。
报告期末，非住宅面积占比51%、收入占比75%，非住宅单位面积贡献能力强且稳定。按品牌划分，中航/招商物业净利润率分别为6.65%、5.76%，同比均回落0.9pct（主要与基数偏低有关）。物业部分整体净利润2.76 亿元，与20 下半年持平，同比增长8%，增速低于收入（24%）。
资管业务：经营逐步恢复，新增6 个商业项目。21 年上半年，资管总收入2.7 亿元，同比增长46%，经营逐步恢复。公司披露的5 家子公司净利润0.46 亿元，净利润同比多增0.67 亿元。报告期公司新增受托蛇口6 个商业项目，未来或持续承接集团资源。此外，2 家地产子公司亏损0.87 亿元，同比多亏损0.52 亿元，对业绩形成一定拖累。
盈利预测与投资评级：21-22 年业绩分别为0.57 元/股，0.75 元/股。
新签合同额持续增长，资管业务持续恢复，随着招商系资源的不断引入，未来增长更具持续性。预计21-22 年业绩分别为6.0 亿、8.0 亿，同比分别增长38%、33%。对应21 年22xPE，22 年17xPE。合理价值方面，公司作为A 股稀缺非住物管龙头企业，给予公司22 年合理估值30 倍PE，对应合理价值为22.60 元/股，维持“买入”评级。
风险提示。物业外拓不及预期；社会用工成本上升，利润率下行等。