事件描述
公司2021H1 实现营收47.8 亿元（+23.6%），归母净利润2.5 亿元（+38.8%）。
事件评论
中报业绩表现略低于预期，后续展望偏稳健。公司2021H1 归母净利2.5 亿元（+38.8%），扣非归母净利2.2 亿元（+33.1%），业绩表现略低于预期，一定程度上与补贴减少及尾盘拖累有关。物管分部：受益于管理规模提升（+16.1%）、新盘交付及加大专业化服务推广等，分部营收同比+23.7%；但受补贴减少等因素影响，分部毛利率同比下降0.6pct 至10.6%，一定程度上对物管业绩产生拖累（若以招商物业、中航物业近似代替物管分部，2021H1 分部净利润同比+7.6%）。需留意的是，如果剔除去年疫情补贴因素影响，物管分部毛利率实际同比有所提升，真实盈利能力有所修复。资管分部：疫情影响退却，资管业务恢复正常节奏，母公司也继续将新项目委托公司管理，2021H1 营收同比+46.2%，成为公司业绩增速高于营收的核心动能。其他：开发尾盘仍对业绩有较大拖累，其他业务营收同比下降24.9%。整体来看，补贴下降等一次性干扰并未改变公司内在盈利逐渐改善的实质，预计后续物管业务仍将稳健增长，资管业务有望提供有益补充。
非住领域优势仍存，多元拓展提升规模。截至2021 年中，公司在管面积1.9 亿平（+16.1%），其中，非住业态面积占比50.7%（+0.7pct）；持续聚焦区域深耕，深圳、山东、四川、江苏、北京等五地占比42.6%。多元拓展提升规模，上半年“总对总”模式带来年合同额近2 亿元，且持续推进与地方国资平台资源合作，合计新签年合同额13.6 亿（+20.6%），其中84.3%来自市场化拓展；持续强化非住领域优势，新签约年合同额中81.0%为非住业态，推动深圳建行等大批高质量项目落地；拓展深圳中心公园等、与深圳马岱街道战略合作，持续掘金城市服务。
深度整合再出发，提质增效可期待。受制于此前开发义务下属“成本中心”定位等历史因素，公司物管盈利能力表现弱于同行；但随着公司持续深化融合融效（目前城市公司整合已基本完成），磨合期的阶段性阵痛终将过去，公司提质增效可期（目前剔除疫情补贴影响的物管真实毛利率已经开始提升，专业化服务收入占比与增速也有一定表现），整合完成后利润率的修复或为公司最大的隐性期权。
头部地位依然稳固，估值已具备吸引力。公司仍为头部综合型物企，深度整合完成后，规模增长和盈利改善预期有望修复。预计公司2021-2023 年归母净利分别为5.7/7.2/8.9 亿元，对应估值为24.9/19.7/15.8X，维持“买入”评级。
风险提示
1. 公司物管利润率修复进度不及预期；
2. 尾盘对公司业绩形成持续拖累。