收入稳健增长，资管业务回暖带动盈利提升。2021 年上半年公司实现营业收入47.8 亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润2.5亿元，同比增长38.9%。期内公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、降本增效卓有成效，销售管理费用率较去年同期降低了0.9 个百分点至4.0%；2、传统地产开发业务清算收缩，融资规模减少利息支出降低，财务费用为0.72 亿元，较去年同比下降20.3%；3、高毛利率的资管业务收入显著修复，业务收入占比由去年同期的4.8%提升至5.7%。
物管业务规模稳中求进，重点聚焦非住业态。上半年公司实现了物管业务规模的稳步提升，在管项目数量为1520 个，较年初增加了82 个，管理面积约2.0 亿平米，较年初增加了874 万平方米。实现各项物业服务收入合计44.4 亿元，较去年同比增长23.7%。期内公司物管业务毛利率为10.6%，提升不及预期，较去年同期下降了0.7 个百分点。上半年新签合同额达13.6 亿元，其中非住宅业务11.0 亿元，继续保持80%以上的高占比。新签合同中来自大股东占比较年初的24.5%进一步下降至15.4%。
资管业务明显好转，基本恢复至疫情前的水平。期内公司资产管理业务实现营业收入2.7 亿元，较去年同比增长46.2%。商业运营方面，上半年公司新增受托管理招商蛇口持有苏州花园里、太子广场等6 个商业项目。持有物业方面，共有可出租面积为59.2万方，总体出租率达97%。持有的酒店营业额、平均出租率、每房收益等较去年同期改善明显，我们预计年内疫情对公司资管业务的影响将逐步淡化。
维持盈利预测和买入评级。我们预测公司2021-2023 年EPS 为00.58/0.81/1.14 元。维持买入评级和23.78 元的目标价不变。
风险提示：外拓不及预期；物管业务利润率提升不及预期。