公司近况
我们近期对公司基本面情况进行了调研。
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全年销售目标料提前完成。公司1-11 月实现合同销售额977 亿元（克而瑞口径），同比增长28%，已基本完成全年1000 亿元的销售目标（对应同比增速18%）。公司1-11 月实现权益销售额357亿元，同比增长6%，对应权益比例37%，较中报（41%）和三季报（39%）继续下行。我们预计伴随公司新增的高权益占比项目入市，2020 年销售权益比例有望改善。公司当前可售货值达2500亿元，可支撑未来两年销售增长。
新增土储权益占比显著提升。年初至今公司新增权益土地储备165万平方米，权益地价294 亿元，分别同比增长24%和62%；新增土储对应权益比例（面积口径）60%，达近几年新高（2016/2017/2018 年分别28%/49%/38%）。城市拓展方面，公司计划持续聚焦杭州、深耕长三角，并计划开拓粤港澳大湾区优质城市。
杠杆端边际改善，融资成本维持低位。公司三季度末净负债率63%，较年初（89%）明显下降；前三季度现金回款同比增长99%至294 亿元，经营活动现金净流入62 亿元（去年同期流出103 亿元）。第四季度公司以5.35%的票面利率发行一笔3 年期中期票据融资9 亿元，当前平均融资成本5.6%，继续维持行业低位。
城中村改造稳步推进，未来有望打造养老公寓。公司已与14 个城中村达成旧改合作意向，今年新增2 个项目，当前用地规模增至40 万平方米。公司计划未来打造长租公寓和养老公寓，明年有望实现项目落地。我们预计明年公寓投资建设将继续扩张。
估值建议
考虑到公司四季度结转提速提振全年盈利， 我们上调公司2019/2020 年每股盈利预测13%/14%至0.51/0.62 元。公司当前股价交易于9.2/7.6 倍2019/2020 年市盈率，维持跑赢行业评级，上调目标价19%至5.34 元（主要地产项目结转进度超出预期），新目标价对应10.5/8.7 倍2019/2020 年目标市盈率和14%的上行空间。
风险
结转进度不及预期，主要布局城市调控政策超预期收紧。