事件：公司发布19 年三季报：1）19Q1-3：营收140.75 亿元/+1.75%，归母净利润6.52 亿元/-3.15%（其中零售主业估测业绩6.09 亿元/-4.7%，地产业务估测业绩0.43 亿元/同比增多0.09 亿元），扣非归母净利润5.61 亿元/-4.86%。19Q1-3 经营性现金流净额3.66 亿元/-65.99%，主要系上年同期收回单用途商业预付卡保函保证金，造成高基数所致；2）19Q3：营收43.99 亿元/+2.05%，归母净利1.49 亿元/-20.75%，扣非归母净利1.10 亿元/-30.44%，主要系18Q3 零售主业高基数所致（YoY+58%）。
19Q3 可比店收入增速环比19Q2 继续改善，利润端或受新开店拖累。1）门店数据来看：截止19Q3 末，公司共经营购物中心业态门店16 家、百货业态门店69 家、超市业态门店84 家、便利店164 家。19Q3 公司新开1 家百货、1 家购物中心、1 家独立超市以及23 家便利店（同时关闭了11 家），期间新签约5 个百货和购物中心项目以及5 个独立超市项目，19 全年维持新开8~10家大店的开店预期；2）可比店数据：19Q1-3 期间整体可比店收入125.82 亿元/+0.03%，增速环比19Q1-2 的同比下降0.72%继续改善；利润总额同比+5.00%，增速环比19Q1-2 的+6.85%有所放缓，利润端或受新开店拖累。分业态来看：百货业态营收68.42 亿元/-5.64%，利润总额同比-5.18%（环比19Q1-2 的-3.36%下滑扩大）；超市业态营收48.08 亿元/+9.20%，利润总额同比+13.44%（环比19Q1-2 的+20.20%继续放缓）；购物中心业态营收8.21 亿元/-0.17%，利润总额同比+59.19%（环比19Q1-2 持平）；便利店业态营收1.12亿元/+7.83%，利润总额同比+94.73%。3）分模式来看：19Q1-3 自营收入42.81亿元/+10.48%，占比整体营收34.32%，毛利坪效同比+0.71%，且毛利额同比提高7.70%；19Q1-3 联营实现收入69.50 亿元/-7.42%，毛利坪效同比-0.20%，毛利额同比下降6.79%。
毛利率及期间费用率均小幅提高，净利率基本保持平稳。1）19Q1-3：公司毛利率28.56%/+1.33pct，整期间费用率22.73%/+1.73pct,管理费用率2.21%/+0.14pct，销售费用率20.59%/+1.51pct，财务费用率-0.07%/+0.09pct，主要系定期存款利息减少所致， 投资收益9250 万元， 整体净利率4.64%/-0.23%。2）19Q3：公司毛利率28.96%/+0.32pct，整体期间费用率25.16%/+2.00pct，管理费用率2.48%/+0.20pct，销售费用率22.73%/+1.76pct，财务费用率-0.05%/+0.05pct ， 投资收益为3287 万元， 整体净利率3.41%/-0.94pct。
核心逻辑：19-20 年展店加速+数字化降本提效+高管团队员工持股计划彰显信心，内生外延助力成长可期。1）外延扩张加速：天虹百货+购物中心截至19Q2 末共82 家门店，未来有望继续享受二三线城市消费崛起带来的市场红利，预计19-20 年新开店均为8-10 家；2）内生业态升级：优化供应链降本提效、主题馆等开发强化百货体验、天虹到家及腾讯合作等深耕数字化，三层面推动内部零售升级，实现降本提效；3）轻资产扩张推进：公司管理模式的大店项目拥有多个储备，未来有望继续与国内领导型地产商落实更多管理输出项目，实现合作共赢；4）治理优异：天虹在成立初期就引入港资，充分市场化，叠加高管团队年轻进取+创新意识强+核心高管持股+员工超额利润分享计划+一二期股票增持计划绑定，公司治理结构优异。
投资建议：买入-A 投资评级。受益公司加码数字化转型+门店主题化+展店提速及次新店爬坡，预计公司2019-21 年的整体归母净利润分别为9.29 亿元/9.83 亿元/10.73 亿元，增速2.7%/5.8%/9.1%，EPS 分别为0.77 元/0.82 元/0.89 元，6 个月目标价为13.25 元。
风险提示：经济下行抑制可选消费、百货行业竞争加剧、展店进度不及预期、数字化改革效果不及预期、次新店爬坡不及预期等。