投资要点
事件：2019Q1-3 公司实现营业收入140.75 亿元，同比增加1.75%，实现归属于上市公司股东的净利润6.52 元，同比减少3.15%；扣非净利润5.6 亿元，同比减少4.86%。2019Q3 单季度公司实现营业收入44 亿元，同比增长2.05%；归母净利润1.5 亿元，同比减少20.75%。收入保持平稳增长，利润下滑较明显。
零售业务小幅增长，按区域来看：除华中区和东南区以外，其他区域收入都出现不同程度下滑。2019Q1-3 公司实现营业收入140,75 亿元，同比增加1.75%，实现归属于上市公司股东的净利润6.52 元，同比减少3.15%；扣非净利润5.
6 亿元，同比减少4.86%。2019Q3 单季度公司实现营业收入44 亿元，同比增长2.05%；归母净利润1.5 亿元，同比减少20.75%。收入保持平稳增长，利润下滑较明显。分行业来看，零售业务小幅增长0.66%，地产业务增长26.
9%。分区域来看，除了华中和东南区分别保持了9.57%/3.08%的增速，其他区域零售业务收入均出现不同程度的下滑。
综合毛利率持续提升，其中零售主业毛利率提高0.5 个百分点；净利率下滑。
2019Q3 公司综合毛利率维持在29%，较去年同期增加约0.4pct，保持了毛利率持续提升的趋势。分区域来看，除华南区以外，其他区域的零售业务毛利率较去年同期均有不同程度的提高，其中东南区、华东区、北京和成都区域毛利率提升较为显著。2019Q3 净利率3.4%，同比减少1pct。
超市和便利店保持良好发展势头。分业态来看，百货业绩下滑较多，而超市和便利店发展提速。截至2019Q3，超市业态可比店收入增速达到9.2%，便利店同店收入增速达到7.83%。公司持续优化超市数字化，开发超市线上拼团业务，顾客线上拼团线下单，到店取货，消费连带率超过 50%。
费用率较去年同期上升3.82pct：报告期内销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为22.73%/2.48%/0.05%。销售费用率较2018Q3 增加1.76pct，管理费用率提高约0.2pct。激励机制下员工薪酬费用率的大幅抬升推动了整体费用率的持续提升。
便利店和超市展店提速，全新打造社区生活中心业态。截至2019Q3，公司已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、四川共计8 省/市的26 个城市，共经营购物中心业态门店16 家（含加盟、管理输出5 家），百货业态门店69 家（含加盟3 家），超市业态门店84 家（含独立超市10 家），便利店164 家，面积合计逾322 万平方米。 报告期内新开首家社区生活中心松瑞天虹、水韵城天虹购物中心，新开1 家独立超市以及23 家便利店，关闭了11 家便利店；另10 月在江西省新开鹰潭天虹购物中心。报告期内，公司新签约 5 个购物中心及百货项目，5 个独立超市项目。
投资建议：公司作为百货龙头企业，较早布局数字化升级，且通过内生创新实现业态调整，具有推进行业整合的能力与机会；多业态协同发展的能力较强，构筑了公司的核心竞争壁垒之一；员工持股计划彰显了公司长期发展的信心。
基于此，我们认为可以给公司一定的估值溢价：20-25 倍PE。预计2019-2021 年公司实现营收约198/220/244 亿元，同比增长3.6%/10.7%/11.06%。实现净利润约8.24/9.39/10.8 亿元，同比增长-8.85%/13.86%/15.07%。摊薄每股收益0.69/0.78/0.90 元。当前市值对应2019-2021 年PE 约为16/14/12 倍。
给予2019 年20XPE，维持“增持”评级。
风险提示事件：（1）外延扩张存在风险，次新区域开店培育期或长于预期。（2）部分区域规模优势还未形成，且竞争加剧，或可能导致毛利率下滑。（3）超市和便利店等新业态发展不及预期，在非华南区展店竞争激烈（4）百货主营品类线上渗透率较高，在电商的冲击下，服饰、皮具和化妆品产品销量进一步下滑