前三季度盈利高增符合预期。公司前三季度营收/营业利润/归母净利分别为1118亿/232亿/128亿，同比分别增长18%/29%/34%。具体来看，结算收入增长相对平稳，但综合毛利率较去年同期提升3.2PCT至35.9%，且结转权益比亦有提高，共同推动归母净利增速较收入增速提高17PCT至34%。
展望全年，公司收入端或将保持20%+的增长，毛利率较去年仍有较明显提升，而结转权益比在近年来拿地和销售权益比下降的大背景下全年较前三季度或有收敛，预计今年归母净利全年增速维持30%左右的高增长。
销售平稳增长但略低于年初预期，拿地力度有所减弱。公司今年1-9月全口径销售面积/金额分别为2294万平/3468亿元（回款率89.3%），同比分别增长13%/14%，销售平稳增长但低于年初预期，这或跟推盘节奏有关；考虑到2018年底在建未售建面约3100万平米（同比+50%），且今年上半年新开工面积2894万平（同比+23%），充裕的在建未售货量（潜在可推资源）或推动销售后续出现反弹。1-9月新增全口径计容建面1493万平米，对应拿地总价996亿，而“土地款/销售额”较18全年下降19PCT至29%，在连续几年积极拿地扩张后战略性收缩，这也导致待开发面积较18年底下降16%至7654万平，期内新增项目楼面均价0.67万元/平米（18年全年为0.62万元/平米），“地价/售价”录得44%，较18年大致走平成本仍可控，也即拿地战略顺势收敛且成本仍可控。整体而言，公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线，截至9月末公司全口径未售计容近0.8亿平米，对应未售货值近1.2万亿量级，按最近12个月滚动销售测算可供销售约2.7年。
物业分拆上市稳步推进，9月已获证监会核准境外上市批复。保利物业18年收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理4+2的多业态布局，助推管理面积快速增长，截至4月30号，物业合同管理面积约3.7亿平，较18年中增长85%左右，其中在管里面近2.0亿平（外拓0.9亿平，占比45%）；物业在快速扩张的同时也积极寻求上市，17年成功在新三板上市，19年4月正式退市，转而申请香港联交所上市并已于8月递交申请材料，9月已收到中国证监会的核准境外上市批复，物业分拆上市工作稳步推进。
在手现金充裕，财务结构较为稳健。截至三季度末，公司账面有息负债约2760亿元，较去年底略有提高；公司在手现金1126亿元，与去年底大体持平，这也导致净负债率大体持平于18年底，约为88%（扣永续债）；三季度末现金对即期有息负债的保障倍数高达2.3倍，财务结构较为稳健。
维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著，内部激励体系相对完善（跟投+股权激励），外部可依托央企整合集团资源，整体经营效率相对偏上游，具备持续稳定的内生性现金流创造能力；物业分拆上市工作也正稳步推进，且已于9月收到中国证监会的核准境外上市批复；公司目前市值1853亿，较NAV折价约20%，维持“强烈推荐-A”投资评级，目标价19.8元/股（对应2020年PE=8X）。
风险提示：销售增长不及预期，结算不及预期。