模式为王，无惧风浪，首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019 年至2021 年营业收入为1020 亿元/1185 亿元/1378 亿元，归母净利润为159亿元/199 亿元/243 亿元，EPS 为5.28 元/6.63 元/8.07 元，当前股价对应PE 为5.4 倍/4.3 倍/3.6 倍。首次覆盖目标价37.0 元（对应7倍PE），给予“买入”评级。
公司模式与众不同，受益都市圈化前景广阔。产业新城模式创造并分享土地升值，与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋，人口重分布带来房地产结构性机会，公司布局都市圈优势明显，有望充分受益都市圈发展。
应收账款是产业新城题中之意，有望迎来边际改善。公司产业新城模式必然会产生应收账款，且应收账款与产业新城收入同步产生，基本可在一年内收回。2018 应收账款跳升的原因在于环京受政策影响，土地市场下行明显，2019 年土地市场已见明显好转，公司应收账款账期有望回归正常。
携手平安开启战略新篇章，解决模式痛点的同时，有望提升公司综合实力。
公司模式痛点在于前期需要垫付资金，而产业新城又没有标准化的融资模式，平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金，解决公司最大痛点，同时“三个开拓”新战略有望从三个方面提升公司综合实力。
依托产业新城，地产业务优势明显。公司地产业务依托产业新城，能够充分了解每一块地的价值，并以较低的成本提前锁定，避免资金沉淀，同时保证可售资源。公司销售面积/土地储备仅1.04，明显低于主流房企。公司预收账款1350 亿元，对上年房地产结算收入的覆盖率为262%，可结算资源充足
风险提示：项目竣工及结算进度不达预期，结算毛利率不达预期，应收账款改善不及预期，公司短期内现金流仍然紧张。