1Q21 业绩符合我们预期
招商积余公布1Q21 业绩：营业收入同比增长26%至22.11 亿元，归母净利润同比增长96%至1.17 亿元，扣非归母净利润同比增长250%至1.02 亿元。
物业管理业务平稳发展。公司1Q21 物业管理板块营业收入同比增长27%至20.44 亿元，占总营收92%；板块毛利润同比增长33%，毛利润率提升0.5 个百分点至10.2%，主要得益于住宅基础物业管理和专业化服务毛利率的提升，二者分别提升0.4 和4.1 个百分点。
板块扣非归母净利润较上年同期增加3,568 万元，超过业绩预告中的归母净利润增长1,000-2,000 万元，主要由于上年同期录得新冠疫情防控捐赠款2,000 万元，而本期无此事项。物业子公司招商局物业和中航物业期内录得净利润总计1.25 亿元，与中金全年预测7.0 亿元相比，业绩完成度约18%。
资管业务经营逐步恢复。随着疫情防控常态化，公司资管业务经营逐步恢复正常，板块收入同比增长43%，毛利率提升9.1 个百分点至62%，扣非归母净利润较上年同期增长4,251 万元。
发展趋势
公司经营稳健，但业绩潜力进一步释放可能仍需时日。公司疫情后业务发展逐步恢复，整体经营情况维持2019 年底重组前的稳健态势，我们认为其将继续发挥在非住宅领域的竞争优势，持续获取更多优质项目（2020 年全年新签合同额24.55 亿元，同比增长11%，其中非住宅项目占比75%）。重组后的内部整合方面，公司2020 年全年完成了总部和4 处较小城市公司的整合，其余十几处城市公司（包括体量大、整合难度大的北/上/广/深等）的整合仍有待进一步推进；公司也在2021 年1 月和3 月分别更换了总经理和董事长。考虑到公司内部整合仍需时间、资产剥离和激励机制等相关方案仍未形成、收并购尚无落地等因素，我们认为其业绩潜力进一步释放可能仍需时日。
盈利预测与估值
维持2021-22 年盈利预测，维持中性评级和目标价19.4 元，对应当前股价有9%下行空间。分部估值下，公司目前交易于20 倍2022年物业管理板块市盈率，公司开发及持有物业绝对估值40 亿元人民币。
风险
内部整合、资产剥离、激励机制落地快于预期。