投资要点
事件：
4 月19 日，公司发布一季报， 2021 年Q1 公司实现营收22.1 亿元，同比增长26.2%，实现归母净利1.17 亿元，同比增长96.4%。
点评：
一季度业绩稳健增长。根据公司一季报，2021 年Q1 公司实现营收22.1 亿元，同比20 年增长26.2%；实现归母净利1.17 亿元，同比20 年增长96.4%。
考虑20 年Q1 受疫情影响基数较低，估算21 年Q1 归母净利同比19 年Q1增长21.6%，（2019 年Q1 公司归母净利计算为可比口径=招商物业0.41 亿元+中航善达0.55 亿=0.96 亿元），一季度业绩稳健增长。
物业管理业务稳步发展，非住领域拓展实力突出。2021 年Q1 公司实现物管营收20.4 亿元，同比增长26.5%，物管毛利率10.2%；中航物业+招商物业合计实现净利1.25 亿元，净利率6.1%。分业态看，公司在非住物业领域实力突出，一季度非住物业营收占基础物业营收的70%，去年全年占比为68%。
同时，公司一季度拓展频频发力，根据官网披露，公司接连中标福建医科大学滨海院区、北京师范大学、良品铺子大厦、山东省肿瘤医院质子研究院等多种业态项目，在非住领域外拓实力突出。
资管业务运营恢复常态，有望与控股股东实现战略协同。2021 年Q1 公司资管业务实现营收1.3 亿元，同比增长42.5%，其中商业运营实现营收1000万，同比增长74.4%；持有型物业出租及经营营收1.2 亿元，同比增长40.4%。
资管业务20 年受疫情影响较大，但目前经营基本恢复常态。结合20 年12月以来蛇口已有商管资源快速注入公司、21 年3 月控股股东招商蛇口 “双百计划”、21 年4 月新聘任商管经验丰富的袁嘉骅为公司董事等，公司商业运营有望与控股股东形成战略协同，未来发展潜力十足。
融合融效有成效，科技赋能将持续降本增效。公司融合融效后，费用率持续下降；公司一季度期间费用率5.7%，同比下降2.2 个百分点，其中财务费用率1.6%，同比下降0.9 个百分点，管理费用率3.5%，同比下降1.2 个百分点，销售费用率0.7%，同比下降0.1 个百分点。而未来随公司科技赋能进一步深化，公司有望进一步降本增效。
投资建议：公司定位央企物管旗舰，物管业务稳健增长。与控股股东协同加强，商管业务有望步入快车道。我们维持公司2021 年、2022 年EPS 分别为0.60 元、0.83 元，按照2021 年4 月20 日收盘价，对应PE 分别为36 倍，26倍，维持“审慎增持”评级。
风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。