公司近况
保利地产发布2021 年3 月份销售及获取房地产项目的公告。
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3 月销售量价均创历史同期新高。3 月公司实现合同销售面积300万平方米，同比增长49%，同比2019 年3 月增长6%，环比增长45%；实现合同销售金额492 亿元，同比增长80%，同比2019 年3 月增长15%，环比增长54%，为历年3 月最高水平；对应销售均价16390 元/平方米，同比增长21%，同比2019 年3 月增长9%，环比增长6%，亦创历年3 月新高。2021 年一季度公司累计实现合同销售面积718 万平方米，同比增长47%；实现合同销售金额1243亿元，同比增长75%；对应销售均价17304 元/平方米，同比增长19%，较2020 年全年（14750 元/平方米）增长17%。
持续深耕核心城市，单月拿地强度边际下降。3 月公司于北京/兰州/乌鲁木齐/太原/南京/包头/南昌/长春新增8 个项目，以一二线城市为主，拿地面积208 万平方米，同比增长92%，环比下降30%；拿地成本127 亿元，同比增长16%，环比下降21%；对应楼面均价6139 元/平方米，同比下降39%，环比增长12%。3 月公司拿地权益比例55%（2 月58%，均为金额口径，下同），拿地强度26%（2 月51%）。
公司一季度累计拿地面积811 万平方米，同比增长77%；拿地成本452 亿元，同比增长30%；对应楼面均价5582 元/平方米，同比下降26%，低于2020 年全年；一季度新增土储金额口径权益比例70%，高于2020 年全年水平（65%）。
公司一季度拿地强度36%，低于2020 年全年（47%）；从城市能级看，一线城市占比20%，二线城市占比44%，与2020年基本接近（一二线占比分别为20%和51%）；从区域结构看，新增土储24%位于京津冀，20%位于长三角，15%位于成渝。
百亿中票获准注册，融资端优势延续。公司于3 月12 日发行两笔公司债，发行额分别为10 亿元和9.4 亿元，对应年限3+2 年和5+2年，票面利率3.65%和3.90%。公司3 月23 日发布公告，获准注册100 亿元中期票据，2 年内有效，并于31 日完成2021 年度第一期中票发行，发行总额25 亿元，期限3 年，票面利率3.63%，维持行业内低水平。
估值建议
维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.1/4.6 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级，下调目标价8%至19.39 元（主要因市场风险偏好下行），新目标价对应7.0/6.4 倍2021/2022 年目标市盈率和39%的上行空间。
风险
结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。