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公司发布3 月经营情况。2021 年3 月份公司实现合同销售面积429.5 万平方米，合同销售金额628.4 亿元。1~3 月公司累计实现合同销售面积1104.4 万平方米，合同销售金额1794.7 亿元。3 月新增开发项目11 个，总建筑面积204.9万方，需支付价款86.93 亿元。
点评：
3 月销售保持增长。2021 年3 月，公司实现合同销售面积429.5 万平方米，同比增加13.6%；合同销售金额亿元628.4，同比增加14.4%；销售均价14631 元/平方米，同比上升0.7%。1~3 月公司累计实现合同销售面积1104.4 万平方米，较20 年同期同比上升24.8%，较19 年同期同比上升19.4%；实现合同销售金额1794.7 亿元，较20 年同期同比上升26.7%，较19 年同期同比上升20.1%；累计销售均价16250 元/平方米，同比上升4.3%。
3 月拿地较为稳健，聚焦二三线城市。公司3 月新增11 个开发项目，拿地金额132.7 亿元，拿地总建面204.9 万方，拿地均价6476 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为21%。2021 年1-3 月累计拿地金额435.3 亿元，拿地总建面594.5 万方，拿地均价7323 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为24.3%，20 年1-3 月该比例为7.9%，19 年1-3 月该比例为27.5%。3 月拿地按金额计算，二线城市占52%，三线城市占比48%。3 月拿地金额占比较高的城市为东莞（24%）、苏州（18%）、济南（11%）。
财务结构持续优化。2020 年公司净负债率为18.09%，较2019 年的33.87%大幅下降了15.78 个百分点。剔除预收账款的资产负债率为71.7%，现金短债比为2.28。从负债结构来看，以长期限、低成本资金为主。2020 年末，公司有息负债合计2585.3 亿元，以中长期负债为主，一年以上有息负债 1,756.2 亿元，占比为 67.9%。分融资对象来看，银行借款占比为 52.7%，应付债券占比为21.9%，其他借款占比为 25.4%。
投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们预计公司2021-2022 年的EPS 为3.95、4.30 元，以2021 年4 月2 日收盘价计算，对应的PE 为7.6 倍和7.0 倍。
风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。