事项：公司公告以3.08 亿元购买佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文化南路8 号的保利商务中心2 号楼首层全部商铺和第2-10、12-21 层全部写字楼及地下部分车位，预计购买总面积约 26,842.42 平方米，同时拟承租保利商务中心2 号楼第23-30 层（共8 层）全部写字楼，租赁面积约 11,178.48平方米，租金单价38 元/平方米/月（租金单价每三年递增5%），租期十年。
此次购买及租赁总部大楼，解决公司办公和展示场所紧张的短板。公司IPO 募集资金时，有一个募投项目为总部大楼项目，公司预计所需资金3 亿元，后续由于广西藤县生产基地建设更为紧急，故变更了募集资金用途。由于公司后续发展仍需要增加人员，尤其是销售人员，在市中心增建办公楼是要面对和解决的，也有利于公司长期发展。新的办公场所的增加，有利于公司吸引设计、销售人才和对新增设计、销售人员的办公、培训等。
预计一年增加租金及折旧成本约为2000 万元，对净利润影响有限。公司此次购买办公大楼投入资金3.08 亿元，分20 年折旧，对应一年折旧约1500 万元，租赁面积1.1 亿平米，单价38 元/月，对应租金510 万元/年，合计每年增加成本及费用2000 万元左右，料对净利润影响有限。
公司C 端具备品牌、产品、渠道优势，仍在成长期；大B 端具备良好客户基础，料将显著受益于精装房占比提升。公司上市前不断进行产品研发、环保、品牌建设等积累，现已进入零售端收获期，且毛利率高的大板/薄板及抛釉砖业务增长较快，料将通过产品结构优化带动C 端利润率提升。对于大B 端业务，公司是最早布局房地产战略合作业务的企业之一，2018 年开发商首选率行业排名第三。广西藤县基地新增产能超过100%，公司计划建设期至2021 年8 月，加上OEM 产能，我们预计能够支撑公司2022 年约100 亿元的收入规模，缓解产能瓶颈。
风险因素：房地产需求大幅波动风险；宏观经济波动风险；应收账款回收风险。
盈利预测及投资评级。公司是瓷砖行业龙头企业，受益于精装房样板间数量的增长。我们预计2019 年全年公司收入增速将超15%，利润增速将快于收入增速。微调公司2019-2021 年净利润预测至4.36/5.52/6.64 亿元， 对应PE18x/14x/12x。考虑估值切换，上调目标价至24.75 元（对应2020 年18 倍PE），维持“买入”评级。