11 月销售放缓或与推盘节奏有关，全年或维持稳健增长，拿地力度战略性收敛且成本仍可控。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著，内部激励体系相对完善（跟投+股权激励），外部可依托央企整合集团资源，整体经营效率相对偏上游，具备持续稳定的内生性现金流创造能力；物业分拆上市工作也正稳步推进，且已于9 月收到中国证监会的核准境外上市批复；公司目前市值1872 亿元，较NAV折价约20%，维持“强烈推荐-A”投资评级，目标价19.8 元/股（对应2020 年PE=8X）。
（1）11 月销售放缓或与推盘节奏有关，预计全年维持稳健增长。1-11 月全口径销售面积/金额分别为2818.8 万平/4197.2 亿元，同比分别+14.2%/ +14.0%；对应销售均价1.49 万元/方，较18 年全年+1.7%。其中，公司单月全口径销售面积/金额分别为242 万方/325 亿元，同比分别+3.7%/-3.0%，单月销售增速弱于top10龙头房企均值，销售增速放缓或与推盘节奏有关；全年看预计维持稳健增长。
（2）拿地力度战略性收敛且成本仍可控。根据月度拿地公告，1-11 月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为1980.2 万平/1172.9 亿元，对应楼面均价约0.59万元/平；从“拿地额/销售额”看拿地力度，1-11 月累计录得28%，显著低于去年全年45%的水平，即使考虑拿地权益比提升9 PCT 至72%的影响后，对应权益拿地力度也是有一定下滑，也即公司在连续几年积极拿地扩张后适当战略性收敛；从节奏上看，上半年土地市场局部过热时适当收敛，三季度土地市场降温后积极补货，进入四季度又有所收敛，11 月单月拿地相对偏少，对应拿地额/销售额”约28%；看地价房价比（楼面均价/销售均价），1-11 月累计约41%，较18 年大致走平成本仍可控。整体来说，截至11 月，全口径未售计容近0.8 亿平米，对应未售货值近1.2 万亿量级，按最近12 个月滚动销售测算可供销售约2.7 年。
（3）在手现金相对充裕，财务结构较为稳健。截至三季度末，公司账面有息负债约2760 亿元，较去年底略有提高；公司在手现金1126 亿元，与去年底大体持平，这也导致净负债率大体持平于18 年底，约为88%（扣永续债）；三季度末现金对即期有息负债的保障倍数高达2.3 倍，财务结构较为稳健。
投资建议：11 月销售放缓或与推盘节奏有关，全年或维持稳健增长，拿地力度战略性收敛且成本仍可控。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著，内部激励体系相对完善（跟投+股权激励），外部可依托央企整合集团资源，整体经营效率相对偏上游，具备持续稳定的内生性现金流创造能力；物业分拆上市工作也正稳步推进，且已于9 月收到中国证监会的核准境外上市批复；公司目前市值1872 亿元，较NAV 折价约20%，维持“强烈推荐-A”投资评级，目标价19.8 元/股（对应2020 年PE=8X）。
风险提示：销售增长不及预期，结算不及预期，盈利能力下降超预期。