事件：
11 月8 日，保利地产公布10 月销售数据，10 月实现签约金额404.4 亿元，同比+30.0%；实现签约面积283.0 万平方米，同比+34.2%。10 月新增建面166.3万平方米，同比-57.8%；总地价85.9 亿元，同比-53.1%。
点评：
10 月销售404 亿、同比+30%，1-10 月3,872 亿、同比+16%，重回高增10 月销售金额404.4 亿元，环比+9.8%，同比+30.0%，较上月+30.1pct，高于月初克而瑞公布的372.6 亿元108%；销售面积283.0 万平米，环比+4.1%，同比+34.2%，较上月+19.5pct；销售均价14,290 元/平米，环比+5.5%，同比-3.1%。
1-10 月累计销售金额3,872.1 亿元，同比+15.7%；累计销售面积2,576.8 万平米，同比+15.3%；累计销售均价15,027 元/平米，较18 年均价上涨2.7%。10月公司销售好于月初克而瑞预告，同比增速在走弱两个月后重回高增，并同比增速创年内次高，考虑到11-12 月仍处于低基数区间，并鉴于公司土储丰富，布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场相对稳定的背景下，预计19 年全年仍将保持销售稳增。
10 月拿地额86 亿、同比-53%，拿地额/销售额比21%，拿地再转谨慎9 月公司在广州、武汉、郑州、太原、湘潭、莆田6 城共获取6 个项目，对应新增建面166.3 万平米，环比-22.0%，同比-57.8%，其中新增权益建面占比54.6%；对应总地价85.9 亿元，环比-33.6%，同比-53.1%，拿地额占比销售额21.2%，较上月下降13.9pct。平均楼面价5,168 元/平米，环比-15.0%，较18年拿地均价-17.0%，主要源于公司在湘潭和莆田新增地块楼面价较低。10 月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-10 月公司共获90 个项目，新增规划面积1,660.9 万平米，同比-40.9%；对应地价1,081.5 亿元，同比-40.2%；平均楼面地价6,512 元/平米，较2018 年+4.5%；拿地额占比销售额为28%，拿地均价占比销售均价43%，较18 年上升0.8pct。公司1-10 月新增项目一二线及城市圈占比明显提升，但拿地成本基本保持稳定。
投资建议：销售高增，拿地谨慎，维持“强推”评级公司积极变革始于16 年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。此外，保利物业港股上市在即，有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21 年每股收益预测2.06、2.47、3.00 元，目前19-20 年PE 仅为7.1 和5.9 倍，18A、19E 股息率分别达3.4%和4.4%，维持目标价20.62 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，行业资金超预期收紧。