事件：
12 月8 日，保利地产公布11 月销售数据，11 月实现签约金额325.0 亿元，同比-3.0%；实现签约面积242.1 万平方米，同比+3.7%。11 月新增建面326.0 万平方米，同比+118.4%；总地价91.4 亿元，同比+35.9%。
点评：
11 月销售325 亿、同比-3%，1-11 月4,197 亿、同比+14%，保持稳增
11 月，公司销售金额325.0 亿元，环比-19.6%，同比-3.0%，较上月-33.0pct；销售面积242.1 万平米，环比-14.5%，同比+3.7%，较上月-30.5pct，高于我们高频跟踪的45 城11 月成交面积同比-4.5%；销售均价13,427 元/平米，环比-6.0%，同比-6.5%。1-11 月累计销售金额4,197.2 亿元，同比+14.0%；累计销售面积2,818.8 万平米，同比+14.2%；累计销售均价14,890 元/平米，较18 年均价上涨1.7%。11 月公司销售暂时走弱，但1-11 月累计同比继续稳增，考虑到12 月仍处于低基数区间，并鉴于公司土储丰富、年末推盘稳定，布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场相对稳定的背景下，预计19 年全年销售仍将保持稳增。
11 月拿地金额同比+36%，拿地面积同比+118%，拿地低位略转积极
11 月公司在太原、佛山、大连、福州、长春、邢台、舟山等9 城共获取9 个项目，对应新增建面326.0 万平米，环比+96.1%，同比+118.4%，其中新增权益建面占比64.5%；对应总地价91.4 亿元，环比+6.4%，同比+35.9%，拿地额占比销售额28.1%，较上月上升6.9pct。平均楼面价2,803 元/平米，环比-45.8%，较18 年拿地均价-55.0%，主要源于公司在舟山市和邹城市两幅商业用地、以及在福州闽侯县、西双版纳两幅商住用地；楼面价较低。11 月公司拿地继续注重全国均衡布局并且拿地城市能级有所下沉。1-11 月公司共获99 个项目，新增建面1,986.9 万平米，同比-32.9%；对应地价1,172.9 亿元，同比-37.5%；平均楼面地价5,903 元/平米，较2018 年-5.2%；拿地额占比销售额为27.9%，拿地均价占比销售均价39.6%，较18 年下降2.9pct。公司1-11 月新增项目一二线及城市圈占比有所提升，但拿地成本略有下降。
投资建议：销售暂弱，拿地略转积极，维持“强推”评级
公司积极变革始于16 年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。此外，保利物业港股上市在即，有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21 年每股收益预测至2.06、2.47、3.00元，目前19-20 年PE 为7.3 和6.1 倍，18A、19E 股息率分别达3.3%和4.3%，维持目标价20.62 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。