2019 年前三季度，万科A 实现营业收入2,239.1 亿元，同比增长27.2%；实现归属于上市公司股东的净利润182.4 亿元，同比增长30.4%；房地产业务结转毛利率为27.6%，较上年同期微降0.2 个百分点。万科作为行业龙头，精细深耕一二线城市，多元化业务布局，销售投资长期稳健增长，龙头优势愈发显著。我们维持预测公司2019-2021 年EPS 分别为3.61/4.04/5.05 元，对应19 年PE7.4 倍，维持买入评级。
支撑评级的要点
业绩超市场预期，全年高增可期。2019 年前三季度公司实现营业收入2,239.1 亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润182.4 亿元，同比增长30.4%；房地产业务结转毛利率为27.6%，较上年同期微降0.2 个百分点，但受其他业务毛利率提升带动，整体结算毛利率同比提升1.2 个百分点至36.0%。报告期内公司计提存货跌价准备11.4 亿元，影响归母净利润7.8 亿元。前9 月公司实现结算收入2,125.7 亿元，同比上升26.9%；由于销售规模高于结算规模，已售未结金额达6,362.4 亿元，较18 年底增长19.9%，覆盖18 年结算金额2.2 倍，充分保障未来业绩增长。
销售稳健增长，资源储备充足。2019 年1-9 月公司销售金额 4,756.1 亿元、销售面积3,061.6 万方，分别同比均增长10.2%及5.5%，销售均价同比增长4.5%至1.55万元/平米。1-9月公司获取新项目 116 个，总规划建面2,832.1万方，权益比例72%，81%聚焦于一二线城市，投资相对谨慎。报告期末，公司未结总土储1.6 亿方，权益比例61%；可售面积1.2 亿方，对应可售货值约1.8 亿元，覆盖2018 年销售约3 倍。报告期末，公司在建及规划项目总建面合计1.62 亿方，覆盖2018 年销售面积3.35 倍，资源储备充裕满足持续发展需要。
回款稳增财务健康，竣工Q4 望提速。公司1-9 月累计新开工面积3,243.4万方，同比下降3%，降幅较H1 有所收窄；累计竣工面积1,640.1 万方，同比增长5.5%，占全年竣工计划53.5%，预计四季度竣工将提速，结算速度将同步上升。报告期末公司净负债率50.4%，处行业低位。报告期内，表内销售回款3,024 亿元，同比增长10.4%。截至9 月底，公司持有货币资金1,072.4 亿元，现金短债比1.82，偿债能力较强。
多元业务齐发展，多产业领跑市场。多元业务方面，万科物业获得中指院2019 物业品牌价值第一名；租赁住宅业务已累计开业9.8 万间，成功发行25 亿元住房租赁专项债，票面利率仅3.55%；商业物业管理面积超1,360 万方，购物中心出租率97%；物流地产业务方面，三季度新获取项目4 个，可租赁物业总建面达998 万方。
估值
根据公司销售及投资情况，我们预测公司2019-2021 年EPS 分别为3.61/4.04/5.05 元，对应19 年PE7.4 倍，维持买入评级。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑，融资持续收紧超预期。