事件概述
招商蛇口发布三季报，前三季实现营收255.4 亿元，同比-24.4%；实现归母净利润50.9 亿元，同比-38.5%。
分析判断:
结算节奏放缓，回款显著改善
公司2019 年1-9 月实现营收255.4 亿元，同比减少24.4%；实现归母净利润50.9 亿元，同比减少38.5%。营收增速同比下降主要系报告期内公司结算面积同比减少所致。前三季度，公司严控回款指标，使得房地产销售回款金额明显增加，报告期内，公司经营活动产生的现金流净额达90.9 亿元，同比增长255.8%。
销售增速较快，投资相对积极
报告期内，公司实现销售金额1620.4 亿元，同比增长39.4%，实现销售面积833 万平方米，同比增长49.7%，销售增速远超行业平均，规模位列行业第12。前三季度，公司新增规划建面830.9 万平方米，同比下降18%，拿地总价623.9 亿元，同比下降23.6%，拿地销售比为38.5%，较上年同期上升0.1pct，拿地仍较为积极。
回购实施完毕，彰显投资价值
报告期内，公司完成回购股份184,144,410 股，占总股本2.33%，支付金额约40 亿元，最低成交价为20.18 元/股，仍高于10 月29 日的收盘价约4.24%；整体来看，大笔回购展现出公司对未来发展的信心以及对当前股价的认可。
投资建议
招商蛇口销售保持快增，回款率上行，深耕核心都市圈，财务状况良好，融资优势明显。预计公司19-21 年EPS 分别为2.38/2.87/3.47 元，对应PE 分别为8.1/6.7/5.6 倍，首次覆盖给予公司“增持”评级。
风险提示
房地产调控政策持续收紧，销售不及预期。