事件：2019 年前三季度公司实现营业收入255.42 亿元，同比减少24.39%，实现归母净利润50.93 亿元，同比减少38.46%，实现扣非归母净利润50.06 亿元，同比减少28.94%。
点评：
营收减少主要由于结算放缓，业绩锁定率环比大幅提升，为后续结算提升空间。2019 年前三季度公司实现营业收入255.42 亿元，同比减少24.39%，实现归母净利润50.93 亿元，同比减少38.46%，其中三季度单季实现归母净利润1.95 亿，同比减少83.21%，拖累总体业绩增速，主要由于当期结转面积较少。预计公司全年竣工及结转面积保持正增长：1）2019 年前三季度公司实现预收账款1095.4 亿元，对18 年业绩锁定率124%，为后续业绩结算提供一定基础；2）公司销售仍然保持高增长，预计四季度推货动力较强。
销售实现快速增增长，全年大概率实现2000 亿。19 年1-9 月，公司累计销售面积833.03 万平方米，同比增加49.71%，销售金额1620.4 亿元，同比增加39.38%，累计销售均价1.95 万元/平米，相对稳定。根据2018 年报情况，预计2019 年公司可售货值3500 亿，按照公司现有销售增速，全年有望实现19 年目标销售额2000 亿。三季度拿地积极性提升，累计新增土地权益下降。1-9月公司累计新增建面830.66万方，累计同比减少14%，环比上半年提升35PCT，拿地总价367.59 亿，同比减少27%，环比上半年提升12PCT，累计楼面均价7200 元/方。1-9月累计拿地销售面积比、金额比分别为1.00，0.37，均低于去年同期，但环比上半年度有所提升，表明公司积极度提升，主要由于7-9 月当月新增建面分别为153、152、143 万方。拿地权益方面，1-9 月公司累计新增建面权益占比51.3%，环比18 年末下降8 个PCT。
物业板块整合后，中航善达并表，助力提振公司估值。中航善达重组招商物业后，公司将直接及间接持有中航善达5.43 亿股股份（届时占比51.16%），成为中航善达控股子公司，实现在管物业面积近1.5 亿平米，公司与中航善达物业服务互相支持、彼此协同促进，有利于提升公司综合竞争力。根据公司公告，目前重组已获证监会审核批复，年内有望完成重组。物业板块的并入，对公司估值产生一定提振作用。
REITs 谋求上市，创新融资渠道。公司于香港设立招商局商业房地产投资信托基金（CMC REITS）拟向香港证监会递交上市申请，公司拟将新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，及一项商场物业，即蛇口花园城中心的“五项物业资产”注入该REITS，该信托基金上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力，为公司提供新的融资渠道。
投资建议：前三季度公司受结算节奏拖累业绩下滑，业绩不及预期，但长期看好公司资源价值及后续增长。预计公司2019 年可售货值3500 亿，有望实现2019 年销售目标2000 亿，业绩继续高增长。拿地方面上半年相对放缓，但7-9 月积极度明显提升，且公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源，随大湾区建设推进有望中长期受益。物业板块和中航善达整合进展顺利，未来业务协同效果显著，有利于提振公司估值。此外公司旗下REITs 在香港谋求上市，有望开拓新型资金渠道并获得投资收益。基于此，我们将公司2019-2020 年净利润约分别由195.0 亿、239.3 亿调整为178.4 亿、214.3 亿，对应EPS 分别为2.25、2.71 元，对应PE 为8.59X、7.15X，维持“买入”评级
风险提示：政策变动不及预期，房屋销售大幅下滑。