招商蛇口发布2019 年三季报，2019 年前三季度公司实现营业收入255.43 亿元，同比下降24.39%；归母净利润50.93 亿元，同比下降38.46%；基本每股收益0.60 元。
点评
结算分布不均衡拖累业绩。2019 年前三季度公司实现营业收入255.43亿元，同比下降24.39%；归母净利润50.93 亿元，同比下降38.46%；从单季度数据看，19Q3 营业收入88.56 亿元，同比下降30.77%；归母净利润1.95 亿元，同比下降83.21%；由于竣工及结转分布不均衡，当期结转面积较少，导致营收持续下滑，公司项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度，预计2019 年公司房地产项目竣工及结转面积保持正增长。由于销售和结转不匹配，期间费率大幅提升，前三季度期间费率达14.8%，同比增长5.3 个百分点，较18 年末增长8.5 个百分点；其中销售费率、管理费率、财务费率分别同比增长2.1、1.3、2.4 个百分点。
最终公司销售净利率22.8%，同比下降6.0 个百分点。截至2019 年三季度末，公司预收账款达1347.32 亿元，同比增长35%，未来业绩可期。
销售增长靓眼，投资趋于谨慎。2019 年1-9 月房地产业务实现销售金额1620.4 亿元，同比增长39.38%；销售面积833.0 万平米，同比增长49.71%。公司投资较为谨慎，在资源储备方面，公司1-9 月新增土储建面852 万平米，同比下降18%，拿地金额595 亿元，同比下降27%，占当期销售金额的37%，楼面价6977 元/平米，占销售均价的36%。
杠杆水平可控，融资成本持续低位。截至2019 年三季度末，公司资产负债率75.6%，同比下降1.6 个百分点；净负债率62.4%，同比下降11.9个百分点。公司上半年发行2019 年公司债券第一期35 亿元，其中品种一23 亿元、品种二12 亿元，票面利率分别为4.21%和3.75%；两期超短期融资券，总额合计50 亿元，票面利率分别为2.98%和2.80%；7 月再次发行公司债15 亿元，票面利率仅4.13%，公司融资成本始终处于行业低位。
投资建议：招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商，是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足，未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2019-2021 年EPS 分别为2.39、2.87、3.44元，对应PE 分别为8.11、6.74、5.63 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。