整体观点：保利地产更名为保利发展，战略升级将带来规模与利润双增长。公司业绩多年来持续较快增长，并且土储丰富、布局区域理想；地产以外两翼业务市场化能力提升，协同发展格局逐步体现，并逐步形成利润及规模新增长点。
近年拿地及新开工明显提速为后续销售规模增长奠定基础，龙头地位稳固并有望排名进一步提升。公司在行业持续调控之下，销售增速领跑行业；作为央企项目获取及融资渠道更宽广，融资成本极具优势。而激励跟投等措施也在央企中步伐领先。公司国企改革持续推进，提效增速预期强烈，看好公司未来的发展。预测2019年—2020年EPS分别为2.0元和2.45元，对应PE分别为7.2倍和5.9倍，给予“推荐”评级，建议关注。
近年拿地及新开工提速积极 为规模进一步上升奠定基础。从公司近年拿地及新开工情况可以看出，公司2016年及2017年拿地及新开工规模大幅提升，为后续提速发展奠定基础。同时持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，2018年一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%。
成长性理想 业绩保障度高。公司营收及归属净利六年复合增长率分别为20.8%和15.6%。2019年上半年实现营收同比增19.48%，归母净利润增长达53.28%。前三季度归属净利润增长也达三成四，账上预收账款为2018年结算收入1.96倍，全年业绩保障度极高。
负债率水平稳中有降 融资成本较低极具优势。截止2019年6月末，公司扣除预收账款后资产负债率为40.46%，处于持续下降趋势中，也低于行业平均水平；净负债率76.64%，较年初降低3.92个百分点。有息负债综合成本仅约4.99%，融资成本较低，在行业中极具优势。
激励到位聚力增效 分红率较高积极回报股东。公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，跟投与股权激励措施在国企央企中步伐领先，改革创新焕发新活力可期。《2018-2020 年股东回报规划》提出每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于30%。未来继续保持较高分红率积极回馈股东值得期待。
风险提示。政策收紧超预期，房地产销售低于预期