核心观点
2019 前三季度营业收入223.3 亿，较调整后同比+68%，归母净利约24.4亿元，较调整后同比+47%，EPS0.62 元，其中第三季度盈利5.0 亿元，符合预期，主要源于报告期商品房销售收入结转增加。维持2019-2021 年EPS 0.69、0.82、1.02 元的盈利预测，维持“买入”评级。
业绩延续高增长，销售突破500 亿
三季报业绩维持高速增长，核心在于结转体量提升，推动营业收入大幅增长68.3%。因高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号处于结转期，整体毛利率维持48.4%的高位，第四季度公司还将北京长阳半岛项目的50%股权转让给万科，公司预计对利润总额影响约1.56 亿，进一步增厚未来业绩。2019 上半年公司跻身行业TOP50，第三季度加快推货节奏，截止到三季度全口径销售额突破500 亿，预计全年销售额有望向700 亿迈进。
以“大资管”模式实现存量盘活，拓宽管理边界作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城，一直是科技赋能下的创新者，在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。三季度公司将上海长风大悦城以及西安大悦城成功注入境外并购改造基金，为公司带来总计8.7 亿投资收益。对于商业地产运营而言，高沉淀低周转一直是行业痛点，大悦城在“大资管”战略下得以实现存量盘活，通过金融化拓宽管理边界，为未来的延展性加码。此外，公司商业地产产品线也日趋完善，更具备社区商业特征的“春风里”体系明年将有两个项目入市，进一步强化公司“住宅+商业”协同效应。
三季度加大拓展力度，央企背景与商业地产品牌为融资优势背书第三季度公司逆势扩张，新增土储面积295 万方，较上半年新增储备增长187%，拿地总额约151 亿，拿地强度约60%。目前公司储备建面总计逾1200 万方，对应可售货值逾2600 亿，倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力，公司未来拓展具备空间。尽管加大扩张力度，净负债率较中期仅+7pct 至125%。在融资集中度持续提升的大环境下，央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。与此同时，通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面，大悦城亦是走在行业前端，我们认为这些都将强化公司的融资优势，占得先机。
商业地产陌上花开，维持公司“买入”评级
商业地产正面临如下改善：促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等提升NOI(运营净收入)，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径。我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续，预计2019-2021 年EPS 分别为0.69、0.82、1.02 元，参考可比公司2019 年平均12.2 倍PE 估值，给予公司2019 年13.2-14.2 倍PE估值，目标价9.11–9.80 元（前值9.45-10.14 元），维持“买入”评级。
风险提示：一二线城市销售结转不及预期；商业地产竞争激烈。