业绩回顾
维持中性
1~3Q19 业绩符合我们预期
公司公布1~3Q19 业绩：营业收入12 亿元，同比下降53%；归母净利润15 亿元，同比增长87%，对应每股盈利1.20 元，符合预期。
营收降逾五成，但投资收益和公允价值变动收益大增带动业绩增近九成。公司前三季度营业收入同比下降53%，税后毛利率下降3个百分点至34%。但因会计政策变更1，投资收益同比增长171%至12 亿元（其中第三季度贡献4 亿元），公允价值变动收益增长至4 亿元（去年同期-43 万元），带动归母净利润同比增长87%至15 亿元（其中第三季度同比增长232%）。
净经营性现金流入高增，在手现金小降。公司第三季度净经营性现金流入58 亿元，较第一/二季度分别增长34%和125%，前三季度累计流入13 亿元（去年同期流出6 亿元）。期末公司在手现金较中报下降4%，有息负债下降9%（均为短期有息债）。
发展趋势
前三季度销售高速增长。前三季度公司销售面积同比增长5%至7万平方米，销售额同比增长188%至25 亿元，对应销售均价增长175%至37602 元/平方米，主要因期内在售项目中，经济适用房项目占比仅4%（去年同期65%，销售面积口径）。
业绩增长确定性提高。期末公司预收款项较年初增长48%至54 亿元，相当于2019 年营业收入（中金预计）的1.8 倍，可充分锁定公司未来一年业绩。
股权投资业务稳步推进，料持续贡献利润。上半年8 月份公司公告增持南京银行股份0.18%，9 月份投资设立南京高科新浚二期，截至期末公司多个项目申请上市工作均在进程中。往前看，我们预计这些业务将提升股权投资业务利润贡献。
盈利预测与估值
考虑到会计政策变更带动公允价值变动收益和投资收益大增，我们上调公司2019 年每股盈利预测9%至1.29 元，维持2020 年每股盈利预测不变。公司当前交易于7.2/7.4 倍2019/2020e 市盈率。
维持中性评级和目标价10.07 元，对应7.8/8.0 倍2019/2020e 目标市盈率，较当前股价存在8.5%的上行空间。
风险
公司推盘进度不及预期；南京市地产调控政策升级。