核心观点
公司发布公告，拟变更公司名称为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，变更证券简称为“招商积余”，变更证券代码为“001914”。公司更名彰显重要战略定位，物管业务具备较强内生增长实力，收购招商物业后有望实现规模翻番、资源翻番，打造非住宅物管央企旗舰。不考虑收购，预计公司2019-2021 年EPS 为0.44、0.64、0.81 元，维持“买入”评级。
更名招商积余，延续百年传承，彰显战略定位
“积余”意为积攒起来的剩余财务和资产，“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等，契合公司战略及业务发展定位。招商局集团于1914 年实行航产分业，成立中国最早有案可查的房地产运营公司之一“积余产业公司”，本次公司名称和代码的变更一方面意味着招商局集团百年传承，另一方面则突出彰显公司在招商局集团内重要战略定位。公司收购招商物业的交易已获证监会无条件通过，收购完成后招商局集团将成为公司实控人，一方面我们期待公司物业资源整合发展，由成本中心转为利润中心；另一方面我们期待公司在招商局存量资源管理上获得更大空间。
前三季度业绩波动主要由于房地产项目处置，物业板块继续实现稳健增长1-3Q 公司实现营收39.2 亿元，同比-2%；归母净利润1.4 亿元，同比-83%；扣非归母净利润1.2 亿元，同比+18%。公司业绩下滑源自房地产处置波动：
去年同期转让贵阳中航70%、惠东康宏发展51%股权确认投资收益8.7 亿元；报告期惠州产业园破产清算，减值损失同比+0.31 亿元。公司扣非业绩增长，且房地产业务大概率继续亏损（H1 亏损0.25 亿元），预计物管业绩增速依然较高（H1 同比+36%）。根据公司官网，Q3 新中标济南轨交、天津周大福金融中心、国防科技大学等多元项目，彰显优良内生增长实力。
打造非住宅物管央企旗舰，领航物管领域新赛道国内非住宅物管空间广阔，2025 年市场规模有望达8000 亿元，将产生多元延伸、基础服务升维高附加值的机会，是一片蓝海。根据跟踪评级报告和交易报告书，2018 年公司非住宅物管收入占85%，2019H1 招商物业非住宅在管面积占32%。收购完成后公司有望整合招商局在住宅和商办、中航工业在机构物业的资源优势，打造非住宅物管央企旗舰，领航新赛道。
强化战略定位，维持“买入”评级
由于增量物管项目业绩释放有所滞后，我们调整中航物业盈利预测，预计2019-2021 年净利润2.1、3.1、4.4 亿元，相应调整公司EPS 至0.44、0.64、0.81 元（前值0.45、0.63、0.77 元）。采用分部估值，物管可比公司2020年平均PE 为28 倍，考虑到公司A 股稀缺性、高增长、非住宅领先布局和并购带来估值溢价，我们认为物管业务2020 年合理PE 估值水平为37-39倍。不考虑收购，目标价22.31-23.25 元（前值16.80-17.50）；考虑收购，备考目标价24.50-25.65 元（前值16.04-17.20）；维持“买入”评级。
风险提示：收购整合风险，人工成本上涨风险，剩余房地产项目处置风险。