公司概要:30载稳健发展,险资持股过半、高比例分红
金地集团2001年在上交所上市,是最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。公司城市布局历来聚焦一二线,截止18H1末覆盖国内50城。两大险资生命人寿+安邦自2015年起长期持股超50%,15-17年度公司现金分红率为59%、50%和35%,最近三年股息率为3.2%、5.5%和5.2%,远高于主流房企均值。在目前10年期国债收益率稳步下降的过程中,公司5%左右的股息率显得比较突出。目前董事会9席执行董事中2/3来自管理层,生命人寿、安邦和福田国资委占一席,2020年董事会换届料推动公司2019年表现相对更积极。
销售情况:销售低基数+开工积极+一二线可售充沛促进19年弹性更高
历史上公司销售表现稳定优于行业,18年限价限签和17H2开始加库存导致18年销售增长平稳。公司2018年实现销售金额1,623亿元,同比+15%,一方面由于主要布局的一二线城市占比高,受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。但公司积极调整开工策略,2018H1新开工面积已超过17年全年新开工面积,同比+130%。另一方面,公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,下半年销售逐步回升。在2019年政策放松预期之下,一二线可售和销售弹性会相对更具优势。
拿地&土储:拿地结构合理,一二线土储优质且充裕、权益比例逐步修复
公司拿地结构合理,拿地金额中一二线城市历来占比80%以上。2018年公司拿地金额825亿元,占比销售金额51%;拿地均价9,529元/平,占比销售均价52%;2018年一二线拿地金额占比84%、面积占比66%,即使下沉也主要布局长三角强三线。截止2018H1末,公司未结算面积4,100万方,权益比例54%,可售面积3,478万方;其中主要项目未结算面积3,762万方,一二线土储面积占比89%;前五大重点布局城市分别为沈阳、西安、广州、重庆、武汉,合计占比46%。
财务&估值:预收款高覆盖、财务稳健,对应19PE仅4.8倍、NAV折价37%
公司18Q3末预收账款覆盖17年地产结算收入2倍,而16年业绩大幅结算后年末覆盖倍数仅0.5倍,17年末提升至1.7倍,因此目前的预收账款主要构成是少量16年+大量17年高价项目。而公司近年拿地成本稳定将保障未来的结算利润率,2015年至今拿地均价占比销售均价均值为48%,拿地理性之下后续利润率水平相对行业更高,也更加稳定。公司负债一向处于行业低位,2016年至今加权平均融资成本稳定在5%以内。我们计算得到公司每股NAV16.71元,较现价折价37%,对应19年PE仅4.8倍。
投资建议:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖2倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。鉴于近期行业存在计提存货减值行为,谨慎起见我们将公司2018-20年每股盈利预测下调为1.77、2.22和2.65元,对应19年PE仅4.8倍;但我们认为公司未来业绩释放能力依然强劲,因此维持目标价15.00元,维持“强推”评级。
风险提示:一二线销售不及预期,股东结构大幅变动。