事件：招商积余发布2021 年三季报。2021 年前三季度公司实现营收75.91亿元，同比增长26.98%；归母净利润3.82 亿元，同比增长15.78%。公司第三季度实现营收28.12 亿元，同比增长33.26%；归母净利润1.34 亿元，同比下降11.42%。
疫情补贴退出影响业绩，利润率有所下滑。2021 年前三季度公司实现营收75.91 亿元，同比增长26.98%；归母净利润3.82 亿元，同比增长15.78%。
第三季度实现营收28.12 亿元，同比增长33.26%；归母净利润1.34 亿元，同比下降11.42%。业绩增速下滑主要原因在于疫情补贴退出拉低公司利润率：前三季度公司毛利率12.8%，同比-1.66pct；净利率4.48%，同比-0.47pct；第三季度，公司毛利率11.55%，同比-4.06pct；净利率4.64%，同比-2.06pct。
物业管理业务经营稳健。前三季度，公司物管实现营收70.83 亿元，同比增长27.82%，估算物管净利润约4.2 亿元（中航2.3 亿+招商1.9 亿）。
前三季度，公司物管毛利率10.00%，同比下降1.65pct，估算净利率5.94%（中航6.06%，招商5.80%）。毛利率下降主要由于疫情补贴退出，根据公司公告，剔除疫情补贴影响，毛利率高于去年同期。
资产管理业务有所恢复。前三季度，公司资管业务实现营收4.06 亿元，同比增长20.06%，其中商业运营营收3.58 亿元，同比增长103.76%，持有物业出租和运营收入3.70 亿元，同比增长25.70%。
开发业务规模持续收缩。前三季度，公司其他业务营收1.01 亿元，同比下降18.17%，开发业务对业绩有所拖累，但规模持续收缩。
多元化拓展深化，非住业务持续占优。三季度，公司市场化拓展四川大学华西天府医院等多个优质项目，总对总模式下大客户在管项目达64 个，与攀枝花国投、山东机场集团下属子公司分别成立合资公司，公司多元拓展模式逐步深化。截至2021 年9 月末公司在管面积2.15 亿方，较年初增长12.45%，其中非住在管1.10 亿方，较年初增长16.08%；前三季度公司新签年度合同额20.77 亿元，同比增长15.84%，其中非住新签16.06 亿元，占比77.32%，非住业务持续占优。
到家汇平台运营实现突破。前三季度，公司到家汇线上商城累计实现营业收入1.76 亿元，同比增长527.67%；商城平台流量大幅增长，实现交易额4.94亿元，同比增长54.37%，“沃土云林”商业模式取得成效。
投资建议：公司定位央企物管旗舰，物管业务经营稳健，多元化拓展深化。
根据三季报，我们下调21 年-22 年盈利预测，预计公司2021 年、2022 年EPS 分别为0.50 元、0.63 元，按照2021 年11 月5 日收盘价，对应PE 分别为25 倍，19 倍，维持“审慎增持”评级。
风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。