事件：
11 月3 日，公司发布10 月经营情况。2021 年10 月公司实现合同销售面积258.1 万平方米，合同销售金额419.5 亿元。1~10 月公司累计实现合同销售面积3204.5 万平方米，合同销售金额5210.7 亿元。10 月新增开发项目6 个，总建筑面积307.7 万方，需支付价款112.1 亿元。
点评：
10 月销售同比有所下滑，但降幅较上月有所收窄。2021 年10 月，公司实现合同销售面积258.2 万平方米，同比减少29.5%（9 月同比-38.5%）；合同销售金额419.5 亿元，同比减少19.8%（9 月同比-33.8%）；销售均价16253 元/平方米，同比上升13.7%。1~10 月公司累计实现合同销售面积3204.5 万平方米，较20 年同期同比减少11.7%，较19 年同期同比减少3.9%；实现合同销售金额5210.7 亿元，较20 年同期同比减少4.4%，较19 年同期同比上升0.4%；累计销售均价16261 元/平方米，同比上升8.3%。
10 月拿地相对谨慎。公司10 月新增6 个开发项目，拿地金额125.0 亿元，拿地总建面307.7 万方，拿地均价4063 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为29.8%。2021 年1-10 月累计拿地金额1781.6 亿元，拿地总建面2690.2 万方，拿地均价6622 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为34.2%，20 年同期该比例为24.5%，19 年同期该比例为40.9%。1-10 月按拿地金额计算占比较高的为中山（5.2%）、东莞（4.4%）、成都（4.3%）、佛山（4.2%）、南京（4.2%）。
财务、资金状况稳健，融资优势明显。截至三季度末，公司净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6%为长期负债，财务资金状况稳健。三季度，公司发行两笔公司债票面利率分别为3.19%、3.49%，融资成本处于行业低位。
投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年的EPS 为3.62、3.73 元，以2021 年11 月3 日收盘价计算，对应的PE 为5.0 倍和4.8 倍。
风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。