21H1 业绩同比增305%-415%,扣非同比增211%-346%,业绩好于预期。2021H1,公司预计实现归母净利润37.0-47.0 亿元,同比增长305.0%-414.5%,业绩好于市场预期;基本每股收益0.40-0.53 元/股。公司归母净利润同比大幅增长,主要源于:1)房地产业务结转同比大幅增长;2)以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“180101”)作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市,贡献归母净利润约14 亿元。剔除REITs 贡献的业绩后,估算21H1 公司扣非后归母净利润约23-33 亿元,较20H1 扣非后归母净利润同比增长211%-346%,表明公司结算积极,预计下半年结转节奏仍有望保持积极态势。
21M5 销售金额1,327 亿元,同比+70%,销售表现靓丽、行业排名继续提升。2021 年1-5 月,公司销售金额1,326.5 亿元,同比+69.8%;销售面积579.6 万平,同比+72.6%;销售均价2.29 万元/平米,同比-1.6%;公司销售表现优于同行。此外,根据克而瑞数据,公司2021 年上半年销售额全国排行第7 名,较2020 年末提升3名。公司21 年销售计划3,300 亿元,对应同比+18.9%,计划新开工1,300 万方,考虑到公司连续5年实际开工均高于年初计划、以及项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计21 年销售计划完成难度不大。同时鉴于:1)公司21 年计划竣工1,300 万方,同比+18.6%;2)20 年结转竣工比84.6%,已竣工未结算资源丰富;3)20 年末公司预收账款达1,310.9亿元,可覆盖20 年营收101%;将共同助力21 年结转规模稳增。
21M5 拿地/销售额比达34%,拿地/销售面积比达119%,助力销售扩张。2021 年1-5 月,公司新增建面692 万方,同比+33%;对应拿地金额445 亿元,同比+124%;拿地额/销售额34%,拿地面积/销售面积119%;平均楼面地价14,423 元/平米,占比销售均价63.0%;公司拿地积极扩张,并集中于城市圈及重点一二线。至20 年末,公司总未竣工面积5,486 万方,可覆盖20 年销售面积4.4倍,土储资源充裕。财务方面,公司20 年平均融资成本4.70%,较19 年-0.22pct;21Q1 末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为58.5%、32.7%,现金短债比1.6,公司三道红线指标处于绿档,有望助力后续高质量发展。
投资建议:结算积极业绩大增,销售靓丽排名提升,维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。
考虑到公司结算节奏积极,我们上调公司2021-2023 年每股收益预测至1.70/1.86/2.13元(原预测值为1.62/1.78/2.05 元),鉴于公司土储丰富优质,计划销售积极,维持目标价17.06 元、对应21PE为10X,维持“买入”评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。