公司近况
招商蛇口发布2021 年4 月销售情况和获得房地产项目的公告。
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4 月销售稳增五成。4 月公司实现签约销售金额294 亿元，同比增长50%，较2019 年4 月增长64%，环比下降4%；实现签约销售面积132 万平方米，同比增长53%，较2019 年4 月增长44%，环比下降6%；对应销售均价22293 元/平方米，同比下降2%，环比增长3%。公司1-4 月累计实现签约销售金额1017 亿元，同比增长83%；实现签约销售面积446 万平方米，同比增长90%；对应销售均价22798 元/平方米，同比下降4%。
积极参与“两集中”土拍，拿地强度明显提升。4 月公司于广州、苏州、重庆等13 个城市新增20 个项目，拿地面积340 万平方米，同比增长161%，环比增长712%；拿地成本409 亿元，同比增长191%，环比增长593%；对应楼面均价12006 元/平方米，同比增长11%，环比下降15%。4 月公司拿地权益比例65%（3 月46%，均为金额口径，下同），拿地强度139%（3 月为19%）。
我们整理数据显示，公司4 月通过参与广州、无锡、重庆、沈阳首轮“两集中”土地拍卖取得8 宗地块，拿地总金额159亿元，在龙头房企中处于高水平；4 月新增土储平均溢价率为41%，“两集中”拍得土地平均溢价率为36%。
公司1-4 月累计拿地面积554 万平方米，同比增长21%；拿地成本748 亿元，同比增长109%，对应拿地强度74%；对应楼面均13509 元/平方米，同比增长72%。新增土储中，一二线城市占比75%（2020 全年70%），长三角和粤港澳大湾区占比分别为54%和16%（2020 年分别为46%和18%），延续对核心城市群的深耕。
申报首单产业园区公募REITs 产品。公司于4 月12 日发行两笔公司债合计融资10 亿元，票面利率为3.56%/3.80%，期限分别为3年/5 年； 4 月26 日发行一笔超短融，票面利率为2.75%，较1Q21发行的两笔超短融（3.10%和2.90%）边际下行。公司4 月22 日公告，向中国证监会注册申请基础设施公募REITs，并申请在深交所上市交易，本次参与申请的底层资产为位于深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，合计建筑面积9.5 万平。本项目是国内首单以产业园区为底层资产的公募REITs 项目，我们认为此举有利于公司进一步拓宽融资渠道，盘活园区资产，增强公司可持续经营能力。
估值建议
维持盈利预测不变。公司当前股价交易于7.3/6.4 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价13.59 元不变，目标价对应8.6/7.5 倍2021/2022 年目标市盈率和17%的上行空间。
风险
结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。