拟申请基础设施公募REITs，或是首单产业园区公募REITS。4 月21 日，公司公告，公司计划向中国证监会注册申请基础设施公募REITs，并申请在深圳证券交易所上市交易，基础资产为公司100%持有的万融大厦（建筑面积为4.17 万平）和万海大厦（建筑面积为5.36 万平），项目估值为25.28 亿元，公募基金管理人为博时基金，计划管理人为博时资本，运营管理方为招商创业，物业管理方为招商物业。本次REITs 目前已完成在深圳市发展和改革委员会、国家发展改革委的申报，目前正积极向深圳证券交易所申报及推进中国证监会公募基金注册的相关工作。此外，从基础资产类型来看，本次招蛇公募REITS 属于产业园区公募REITS 范畴，也算是产业园区“工改工”的初次尝试。
本次REITS 将盘活沉淀资产，助力产销模式向资管模式转变。对于招商蛇口而言，本次基础设施公募REITs 具有着重要意义：一方面，本次REITS 将进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活旗下产业园基础设施资产，有利于促进公司在园区基础设施领域投资的良性循环，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强本公司可持续经营能力；另一方面，本次REITS 也将进一步助力公司“前港-中区-后城”
的开发运营模式（蛇口模式）实现从产销模式向资管模式的转变，从相对重资产模式向相对轻资产模式的转变，从而加快周转、提升回报率，并且除产业园区之外，未来还有望拓展到商业地产、长租公寓等等业务；此外，本次REITS 也将协同招商局商业房托（1503.HK）形成双REITS 平台的架构。
21Q1 销售额翻番、销售靓丽，拿地/销售额比45%、保持积极。2021Q1，公司销售金额723.2 亿元，同比+100.3%；销售面积314.3 万平，同比+111.6%；销售均价23,010 元/平，同比-5.3%；公司销售表现优于同行。公司21 年销售计划3,300 亿元，对应同比+18.9%。2021Q1，公司新增建面213万方，同比-35%；对应拿地金额329 亿元，同比+51%；拿地额权益占比65.0%，同比+10.5pct，拿地权益比逐步回升；拿地/销售额比45%；平均楼面地价15,416 元/平米，占比销售均价67.0%。财务方面，公司20 年平均融资成本4.70%，较19 年-0.22pct；21Q1 末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为58.5%、32.7%，现金短债比1.6，公司三道红线指标处于绿档，有望助力公司后续实现高质量发展。
投资建议：申报产业园公募REITS，有效盘活基础设施资产，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.62/1.78/2.05 元，鉴于公司土储丰富优质，计划销售积极，维持目标价17.06 元、对应21PE 为10.5X，维持“买入”评级。
风险提示：房地产调控政策超预期收紧，销售去化率不及预期。