公司披露 2021 年一季报，低基数下实现较高增长公司 4 月 19 日发布一季报，2021Q1 实现营收 22.11 亿元，同比+26%；归母净利润 1.17 亿元，同比+96%；扣非归母净利润 1.02 亿元，同比+250%。公司物管业务稳步增长，我们预计扣非归母净利润同比增速超过40%；资管业务经营恢复，招商蛇口购物中心布局有望提升公司商业运营业绩。我们预计公司 21-23 年 EPS 为 0.61、0.87、1.20 元，目标价 27.84元，维持“买入”评级。
我们预计物管业务扣非归母净利润同比增速超过 40%物管业务营收 20.44 亿元，同比+27%；毛利率 10.21%，同比+0.52pct，其中基础物管毛利率同比-0.10pct 至 8.97%，专业化服务毛利率同比+4.05pct至 16.92%助推整体毛利率改善。中航+招商物业实现净利润 1.25 亿元，净利率为 6.14%。根据一季报，Q1 物管扣非归母净利润同比增长 3568 万元，我们预计同比增速为 40%-48%；但结合此前业绩预告，Q1 物管归母净利润同比增长 0.1-0.2 亿元，对应同比增速为 9%-19%，增速差距主要因为集团捐款、政府补助等非经常性收益同比大幅减少。物管业务归母净利润增速低于营收，主要因为整合后年终奖同比增加、非经常性收益同比减少。
资管业务经营恢复，远期有望受益蛇口商业布局资管业务营收 1.31 亿元，同比+43%；毛利率 61.92%，同比+9.11pct。根据一季报，Q1 资管扣非归母净利润同比增长 4251 万元，我们预计归母净利润在 0.2 亿元左右。3 月 23 日招商蛇口（001979 CH）召开 2020 业绩会，目标 2025 年末购物中心达到 100 个，将全部交由招商积余进行管理。公司聘请原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅先生为全资子公司招商九方商业管理（深圳）有限公司总经理。根据公司一季报，21Q1 商业运营实现营收 1000 万元，同比+74%，截至 20 年末在管商业项目 26 个，其中受托管理招商蛇口自持项目 18 个，项目数量和单项目业绩都有较大提升空间。
融合融效、振翮高飞，维持“买入”评级
我们维持盈利预测，预计公司 21-23 年 EPS 为 0.61、0.87、1.20 元。可比公司 22PE 平均为 23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，我们认为公司合理 22PE 估值水平为 32 倍，目标价27.84 元，维持“买入”评级。
风险提示：疫情、整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。