事件：
4 月13 日，公司发布业绩预告，预计2021 年一季度公司实现归母净利1.1-1.3亿元，同比增长85%-119%, 基本每股收益0.1037-0.1226 元/股。
点评：
剔除疫情影响后，公司一季度业绩稳健增长。根据业绩预告，2021Q1 公司实现归母净利1.1-1.3 亿元，较2020 年同期同比增长85%-119%，业绩高增主要受20 年同期基础较低影响。考虑疫情影响，我们估算2021 年Q1 归母净利同比2019 年Q1 增长15%-36%（2019 年Q1 公司归母净利计算为可比口径=招商物业0.41 亿元+中航善达0.55 亿=0.96 亿元），公司一季度业绩稳健增长。
物管业务稳步发展，资管业务经营恢复正常。分业务看，公司业绩变动主要由于：1）物管业务2021 年Q1 归母净利润同比2020 年Q1 增长0.1-0.2 亿元，以19 年Q1 物管净利为分母计算增长11%-22%（19 年Q1 物管净利为可比口径=招商物业0.41 亿元+中航物业0.52 亿元，其中中航物业19 年Q1净利为半年报均摊）；2）资管业务2020 年受疫情影响出现亏损，随疫情防控常态化，经营逐步恢复正常，2021 年Q1 资管业务较2020 年Q1 增长0.4-0.5亿元，预计未来不会拖累业绩。
与控股股东协同加速，公司商管业务发展将驶入快车道。从公司近期公告及控股股东战略目标看，公司商管业务成长可期： 1）控股股东已有商管资源正加速注入。根据2020 年年报，公司在管商业项目26 个（含筹备项目），其中受托管理招商蛇口自持项目18 个，较20 年半年报增长14 个，来自控股股东的项目大幅增加；2）公司商管业务发展与控股股东战略规划相契合：
3 月23 日，招商蛇口业绩发布会提出 “双百”的目标，即未来5 年招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业，未来控股股东资源有望持续注入；3）更管董事后，商管运营能力有望提升：4 月1 日，公司公告更换董事，新任董事候选人袁嘉骅，加入招商九方商业管理有限公司担任总经理，曾任凯德中国总部商用管理董事总经理，持有物业运营方面经验丰富。
投资建议：公司定位央企物管旗舰，物管业务稳健增长。与控股股东协同加强，商管业务有望步入快车道。我们预计公司2021 年、2022 年EPS 分别为0.60 元、0.83 元，按照2021 年4 月13 日收盘价，对应PE 分别为36 倍，26 倍，维持“审慎增持”评级。
风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。