公司披露2021Q1 业绩预告，低基数下实现较高增长公司4 月13 日披露业绩预告，预计2021Q1 实现归母净利润1.1-1.3 亿元，同比增长85%-119%。公司物管业务稳步增长，资管业务经营恢复，招商蛇口购物中心布局有望提升公司商业运营业绩。我们预计公司21-23 年EPS为0.61、0.87、1.20 元，目标价27.84 元，维持“买入”评级。
物管业务稳步增长，资管业务经营恢复
根据公司公告，物管业务归母净利润同比增长0.1-0.2 亿元，我们预计同比增速低于20%，主要因为整合后年终奖同比增加，政府补贴同比减少（20Q1计入物管板块补贴预计为0.1 亿元左右），后续增速有望回升。资管业务20Q1 受疫情影响出现亏损，目前经营逐步恢复正常，归母净利润同比增加0.4-0.5 亿元，我们参考2019 年同期水平，预计在0.2 亿元左右。
招商蛇口强化购物中心布局，有望提升公司商业运营业绩3 月23 日招商蛇口（001979 CH）召开2020 业绩会，将集中商业列为成长型业务，目标2025 年末购物中心达到100 个，将全部交由招商积余进行管理。公司聘请原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅先生为全资子公司招商九方商业管理（深圳）有限公司总经理，有望提升商业管理能力。根据公司年报，2020 年资管业务实现营收4.34 亿元，其中商业运营营收0.22亿元，在管商业项目26 个，管理面积136 万平，出租率95%，其中受托管理招商蛇口自持项目18 个，项目数量和单项目业绩都有较大提升空间。
21 年营收目标实现概率较高，高管变动后整合有望加速推进公司提出21 年力争实现营业收入103 亿元，对应同比增速为19%。我们预计公司20 年新签约年度合同金额的60%-70%，即14.73-17.19 亿元，将会进入21 年营收，只考虑这部分增量已基本能够实现营收目标；而21 年公司仍要新拓展项目，我们预计新签约年度合同金额的30%-40%会进入当年营收，专业化服务和资管业务亦有望贡献增量。随着招商系董事长、总经理到任，我们预计招商局集团（未上市）将给予公司更多支持，加速城市公司整合、收并购、轻重资产分离、股权激励等重点事项的推进。
融合融效、振翮高飞，维持“买入”评级
我们暂时维持盈利预测，预计公司21-23 年EPS 为0.61、0.87、1.20 元。
可比公司22PE 平均为23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，我们认为公司合理22PE 估值水平为32 倍，目标价27.84 元（前值25.23 元），维持“买入”评级。
风险提示：疫情、整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。