“A 控红筹”整合完成，“住宅+商业”双核驱动：2019 年3 月份，大悦城地产与中粮地产147 亿元重组落地，中粮地产更名为大悦城控股。重组完成后，大悦城地产成为大悦城控股子公司，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一地产平台。重组完成后，“双轮双核”战略成为大悦城控股未来发展的重要策略，公司依靠销售型与持有型业务共同发展、“产品+服务”双核心，以“3+X”为主线，深耕粤港澳大湾区、长三角战略一体化城市、京津冀核心重点城市，形成“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局。
商业地产：布局核心商圈，运营领先，扩张加速：项目选址方面，已经开业的大悦城城市综合体项目均位于同类资源稀缺、周边人口密集、交通便利的城市核心商业区内。而已规划的大悦春风里及祥云小镇则位于城市副中心商圈及新城中心，项目选址占据一二线城市核心商圈，辐射全城。项目出租方面，受益于GLA 上升及出租率平稳，大悦城租金收入稳定上升，2019 年上半年租金收入18.68 亿元，同比增长27.6%，而项目平均租金自2013 年以来亦呈稳步上涨趋势。目前公司采取轻重并举扩张策略并辅以配套管理体制及资本支持，未来公司商业地产扩张有望加速。
住宅地产：专注核心城市中高端客群、销售高增、可结算资源丰富：公司住宅业务立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群中一二线省会及区域中心城市，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的强三线中心城市及高潜力城市，形成了“一线核心-二线中心-三线省域中心”的分布格局。截至目前，公司已累计进入北京、上海、深圳、天津、沈阳等30 座城市，并计划将住宅业务进一步扩张至更多产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市，拿地端与公司发展计划匹配。近年来住宅业务销售端持续走强，待进入结转期后业绩将快速提升。
盈利稳增、负债安全：2019 年公司成功并表H 股大悦城地产，受此影响公司盈利能力显著上升。2019 年前三季度公司实现营业收入223.32 亿元，同比增长183.7%、营业利润56.34 亿元，同比增长191.6%，归母净利润24.35 亿元，同比增长168.2%。后续整合影响消除后我们预计未来公司业绩将保持20%上下的增速。负债方面，受益于央企背景，公司融资成本较低，2018 年全年融资成本区间介于4.40%~9.5%间。“A+H 股”整合完成后公司未来融资手段更为灵活，且随着评级上升公司融资成本在未来有望继续下降。
给予公司“推荐”评级：大悦城控股年内完成“A+H 股”合并，成为中粮集团旗下唯一地产平台，在国改背景下完成战略转型，提质增效指日可待。同时，合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式，高质量住宅+强品牌力商业协同发展，共同加速。我们预计公司19~21 年归母净利润分别为26.62、32.08 及38.69 亿元，同比增长91.7%，20.5%及20.6%，对应PE10.7、8.8、7.3 倍，首次覆盖，给予推荐评级。
风险提示：行业政策面超预期收紧，房产税出台超预期，公司业务扩展不及预期。