10月 9日,招商蛇口公布公司 9月销售数据, 9月公司实现签约金额 234.6亿元,同比+82.0%;实现签约面积 103.6万平方米,同比+43.0%; 9月公司新增建面 142.6万平方米,同比+582.9%;总地价 71.4亿元,同比+543.6%。
点评:
9月销售 235亿、同比+82%, 1-9月销售 1,620亿、同比+39%, 销售靓丽9月公司实现签约金额 234.6亿元,环比+29.9%、同比+82.0%, 大幅优于克而瑞主流 50房企月平均同比+31.6%; 实现签约面积 103.6万方,环比+11.4%、同比+43.0%, 大幅高于我们高频跟踪的 45城 9月成交面积同比+10.7%;销售均价 22,648元/平米,环比+16.6%,较 18年+9.8%。 1-9月公司累计实现签约金额 1,620.4亿元, 同比+39.4%,较上月+5.3pct; 实现签约面积 833.0万方,同比+49.7%,较上月-1.0pct。 1-9月累计销售均价 19,452元/平米,较 18年-5.7pct; 公司 9月销售继续靓丽, 销售同比连续 3个月扩大。 1-9月已完成 19年计划销售额 2,000亿的 81.0%, 考虑到 10-11月基数较低, 以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比 84%,大湾区占比 31%), 在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售计划或将提前完成。
9月拿地 71亿,同比+544%, 拿地/销售额比 30%, 拿地仍相对积极9月公司在土地市场新获取天津、西安、温州、 扬州、 温岭 5城共 7个项目,合计新增建面 142.6万方,同比+582.9%,对应地价 71.4亿,同比+543.6%;
拿地面积权益占比 37.1%,较上月-30.5pct; 楼面价 5,004元/平米,环比-25.2%,同比-5.8%, 拿地均价下降主要源于西安和天津项目楼面价较低。 公司拿地/销售额占比 30.4%,较上月-25.7pct,拿地相对积极。 1-9月公司共新获 52地块,共新增规划面积 830.9万方,同比-18.0%;总地价 623.9亿元,同比-23.6%;
拿地面积权益占比 55.3%,较 18年+0.1pct; 拿地额占比销售额 38.5%,较 18年下降 16.6pct; 平均楼面地价 7,509元/平米,较 18年楼面均价+3.7%, 主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。
投资建议: 销售表现靓丽,拿地相对积极, 维持“ 强推” 评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值望进一步大幅提升。我们维持公司 19-21年每股收益 2.32、2.78、3.34元,目前现价对应 19-20年 PE为 8.5、7.1倍、较每股 NAV35.20元折价 44%, 基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性, 维持目标价 26.4元,维持“强推” 评级。
风险提示: 房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。