本报告导读：
本次前海土地整备有了实质性的推进，完成第二阶段，进入第三阶段。本次土地整合完成后，加速约480 万方总建面土地资源变现。
投资要点：
维持增持评级，维持目标价28.35 元。维持2019/2020/2021 年EPS分别为2.25 元、2.59 元、3.02 元的判断。公司具备明显的区位和资源优势，也是粤港澳大湾区的核心标的，本次增资交易标志着前海土地整备第二阶段的完成，将加快约480 万方总建面土地资源变现，进入到第三阶段。
前海土地整备实质性完成第二阶段，进入第三阶段。本次是由合资公司主导以增资扩股方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权，交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%股权。
注入土储价格安全边际合理，土储类型较为丰富。招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区42.53 万方土地的使用权（包含先期启动项目一期项目用地，以及前海深港文创小镇一期项目用地），计容总建面约为212.9 万方；此外，前海鸿昱拥有38.09 万方的土地，计容总建面约为267.15 万方。该片土地位于前海深港现代服务业合作区，是《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》政策的直接受益者。
本次重组完成后，前海区域开发建设将快速启动。本次交易完成后，招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确，而且能一揽子解决包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难，其并表的合资公司将成为建设深港合作的重要平台载体，前海区域的开发建设将快速启动。
风险提示：园区项目开发进度低于预期。